亚洲REITs总市值2794亿美元仅为美国市场的五分之一，中国商业不动产REITs政策落地后半年申报规模已达758亿元——两个数据指向同一个结论：亚洲REITs市场正处于长期增长通道的起点。戴德梁行这份报告从市场扩容、分派收益率、业态分化、政策红利四个维度，为投资者拆解了亚洲REITs的投资逻辑与配置方向。

美国权益类REITs共134支，市值约15047亿美元，是亚洲总市值的5倍有余。亚洲市场经过二十余年发展，REITs数量从70支增至289支，总市值从17亿美元增长至2021年最高3095亿美元。当前2794亿美元距历史峰值仍有10%修复空间。中国内地C-REITs单支产品平均规模约4亿美元，远低于日本17亿美元、新加坡20亿美元的均值，规模化提升空间充足。

2025年底商业不动产REITs政策落地，全国超4700万平方米一线甲级写字楼存量正式打通证券化盘活通道。截至2026年6月，仅半年商业不动产REITs申报规模已近758亿元，年度发行规模有望迈入千亿量级。华润、凯德、印力等头部房企及资管机构储备大量优质成熟商业资产，存量盘活空间广阔。

中国香港REITs分派收益率6.5%为三地最高，利差3.6%；新加坡6.0%，利差3.9%；日本5.1%，利差3.5%。美国REITs分派收益率3.7%已低于无风险利率。
分业态看，日本酒店REITs分派收益率6.2%领跑全业态，办公4.6%为最低。新加坡数据中心REITs逆势上升至5.8%，工业/物流6.7%为最高，办公5.1%最低。中国香港工业/物流REITs因顺丰房托推动分派收益率高达10.5%，办公6.5%。

中国内地不动产权REITs当前平均分派收益率约4.3%，与10年期国债收益率利差2.5个百分点，较上一年度显著扩大70bps。10年期国债利率下行至1.8%，而不动产权REITs依托底层资产稳定性维持分派韧性，配置价值进一步凸显。横向对比亚洲成熟市场，内地风险补偿水平仍有提升空间。

数据中心REITs在中国市场表现领跑，上市后二级市场溢价53%，当前分派收益率5.6%-6.9%，显著高于不动产权类4.3%平均水平。AI算力需求持续爆发，IDC赛道成长确定性强，租户以电信运营商为主，具备租期长、上架率高、现金流稳定的核心优势。新加坡数据中心REITs同样表现优异，Keppel DC REIT总营收增长42.2%。

中国消费基础设施REITs上市后平均涨幅38%，是存量板块中唯一实现正增长的业态。奥特莱斯出租率99%以上、租金三年增长18%，购物中心出租率95%以上、收缴率99.8%，体现较强的抗周期属性。日本零售REITs市净率回升至1.04由折转溢，新加坡零售REITs分派收益率稳定在5.5%-6.5%区间。