戴德梁行：2025-2026亚洲REITs研究报告（92页）.pdf

核心结论速览： 印度REITs市值首超香港，亚洲格局重塑：印度2025年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，达176亿美元，首次超越中国香港（174亿美元）位列亚洲第四。 日本写字楼空置率降至0.5%历史低位：东京中央五区甲级写字楼空置率0.5%，为全球最低，未来12个月新增供应预租率高达89.7%。 新加坡数据中心REITs分派收益率逆势上升：受益于AI算力需求爆发，数据中心REITs平均分派收益率由2024年末的4.9%提升至5.8%。 中国香港REITs整体深度折价，市净率仅0.35：11支REITs全部破净，但政策利好持续释放，REITs纳入沪深港通正在推进。 商业不动产REITs申报半年即达758亿元：政策落地仅半年，22支产品申报，预计募集规模758亿元，首批4支已募集203亿元。 全球写字楼市场四象限分化：东京、新加坡高租金低空置；纽约、香港高租金高空置；北京低租金低空置；深圳、上海低租金高空置。 中国内地REITs机构投资者占比突破97%：机构化程度已超海外成熟市场80%-90%的水平。H2：新兴市场崛起——印度超越香港、东南亚加速扩容。2025年亚洲REITs市场最显著的变化来自新兴市场的爆发式增长。印度REITs扩容表现领跑，全年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，规模小幅超越中国香港，位列亚洲第四。其中新增Knowledge Realty Trust（办公）拥有印度33处优质写字楼，上市后以约53亿美元体量登顶印度市值首位。马来西亚REITs市值同比上涨38%，2025年落地零售REIT Paradigm REIT，依托核心区位商业物业，创下马来西亚过去13年间规模最高的REIT首发。韩国REITs市值较2024年增长21%，新增Daishin Value REIT（办公）底层资产为首尔CBD核心区的大信金融总部。但风险层面，2026年4月韩国JR Global REIT受比利时项目资产评估缩水影响，LTV突破风控红线，凸显高杠杆模式下资产基本面走弱的风险放大效应。菲律宾和泰国市场分别增长14%和3%。菲律宾证监会于2025年11月起革新规，拟将交通、电信、电力及数据中心等基础设施纳入REITs可投资范围。中国台湾市值规模压缩最大，2025年台湾股市表现较好，REITs吸引力降低及核心区位商办供给增加，导致资产经营承压，市值较2024年末下降5%。新兴市场 vs 成熟市场的驱动差异：成熟市场（日本、新加坡、香港）市值变动分别为12%、14%及8%，增速对比新兴市场较为温和。成熟市场更易受到国际宏观经济环境和全球金融政策影响，而新兴市场的发展更多依赖当地经济、政策变动以及房地产市场发展情况。（数据来源：彭博数据库、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：日本REITs深度解析——写字楼空置率0.5%意味着什么。日本REITs市场2025年最值得关注的信号是写字楼空置率降至历史性低位。截至2025年末，东京中央5区甲级写字楼空置率仅0.5%，较2024年末下降1.8个百分点。增长主要由科技、媒体与TMT行业及制造业企业的扩张需求驱动，未来12个月内新增供应的预租率高达89.7%。受供应短缺影响，租金较2024年末同比上升8.2%至542.2元/平方米/月。酒店业态表现突出：6支酒店REITs中，新发行的霞关酒店REIT分派收益率达6.5%。2024-2025年日元大幅度贬值，旅游业复苏，RevPAR及入住率大幅提升。行业2025年平均入住率61.8%，同比提升2个百分点，依托世博会红利，大阪酒店入住率达78.8%位居全国首位。市净率结构改善：市净率大于1的产品共27支，占全市场比重47%。办公板块强势反弹，平均市净率由2024年的0.8提升至1.22。Japan Logistics Fund为全市场市净率最高，聚焦四大核心都市圈仓储物流资产，组合出租率95.9%。酒店赛道Ichigo Hotel REIT市净率全市场最低，为0.65，再次印证酒店类产品的波动性风险。风险提示：日本REITs市场杠杆率46%为三地最高，8支产品杠杆率突破50%。Japan Hotel & Residential（酒店）2026年1月斥资197亿日元收购8家酒店，杠杆率从36%升至43%。在利率正常化进程中，高杠杆产品的再融资风险值得持续关注。（数据来源：彭博数据库、东京证券交易所网站、ARES、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：新加坡REITs深度解析——数据中心赛道为何逆势上涨。新加坡REITs市场2025年最突出的特征是数据中心的异军突起。在云计算和AI应用的推动下，数据中心REITs实现了高上架率和强劲的租金续约增长。2026年3月，数据中心REITs平均分派收益率由2024年末的4.9%提升至5.8%。板块内部分化明显：Keppel DC REIT在2025年进一步扩张，收购了位于日本东京和新加坡的底层资产，总营收增长42.2%，可分配收入同比增长55.2%。但因股价涨幅较大，分派收益率被动下行。Digital Core REIT则是由于占据租金收入半数的北美资产出租率下滑，影响了市场信心，股价降低导致分派收益率上行。截至2026年3月31日，北美资产续签租金上涨44%，市场信心有所回升。公寓REIT首次亮相：新加坡于2025年下半年发行了首支公寓REIT胜捷住宿信托，表现亮眼，市净率达1.3。其2025财年业绩全面超预期：营收高出IPO预测3.4%，每单位派息（DPU）高出预测6.7%。资产收购加速：2025年全年市场累计完成21笔资产收购，总规模达88亿新元。2026年市场扩张节奏大幅提速，截至4月已落地11笔资产收购，总金额突破63亿新元，占2025年全年收购总额的七成以上。零售物业占比超六成，物流收购案例同比增加。风险提示：Manulife US REIT（办公类）杠杆率升至58%，核心系所持美国办公资产减值导致资产端被动变动。酒店REITs受翻新改造和运营成本影响，Acrophyte Hospitality Trust收益率自14.4%骤降至3.5%。（数据来源：新交所网站、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：中国香港REITs深度解析——深度折价中的政策机遇。中国香港REITs市场呈现"深度折价+政策利好"的双面特征。截至2026年初，板块平均市净率仅0.35，全市场11支REITs均处于破净状态。市净率最高的为顺丰房托0.65，最低的富豪产业信托仅0.09。折价的根源：富豪产业信托的案例具有代表性——资产主要为中高端酒店，缺乏多元业态对冲风险。2022-2023年疫情期间需求断崖式下跌导致NOI大幅下滑，叠加资产负债率高达47%（逼近50%监管红线），在HIBOR高企的背景下财务成本急剧上升。这揭示了单一业态、高杠杆在宏观周期逆转时的脆弱性。政策端的积极变化：香港证监会于2025年10月正式推出"房地产基金专线"，大幅优化房地产基金上市全流程。2026-2027财年预算案明确将REITs市场高质量发展列为重点金融发展方向。香港正持续推进REITs纳入沪深港通的筹备工作，依托内地庞大的资本体量提升香港REITs市场的交易活跃度与整体流动性。市场企稳迹象：2026年第一季度整体写字楼租金环比上升2.4%，核心中区租金涨幅达5.5%。2025年香港接待旅客数较往年上涨12%，平均酒店入住率达87%。办公REITs平均分派收益率虽降幅高达2.9个百分点至6.5%，但部分反映了股价回升带来的收益率压缩。（数据来源：港交所网站、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：中国内地商业不动产REITs——实操层面的机会与挑战。2025年12月31日商业不动产REITs政策落地，标志着万亿级存量商业资产证券化通道正式打开。对于有意参与的企业和投资者，以下实操要点值得关注：申报效率大幅提升：商业不动产REITs简化为证监会单一审核机制，首批4支产品从申报至注册生效仅2.3-2.8个月，整体发行周期约4个月。2026年一季度单季申报16单，占总申报量的73%。原始权益人门槛放宽：取消房企开发业务限制，22单申报产品中41%为民营企业。保利发展、凯德集团等具备住宅开发资质的房企可直接作为发行主体，无需剥离原有业务。分派收益率要求：统一为10年期国债收益率上浮150bp。参考2026年6月30日的十年期国债收益率1.73%，即净现金流分派率不低于3.23%。已反馈及已封卷的11支产品预计首年平均分派率为4.9%。分业态首发预计分派：奥特莱斯5.2%最高，购物中心5.1%，办公4.7%，酒店4.6%。奥特莱斯凭借独特运营模式，在消费降级背景下具备较强抗周期属性。底层资产质量：22支产品共持有57处底层资产，一线城市20处、二线城市16处、新一线14处。奥特莱斯出租率连续三年稳定在99%以上；购物中心平均出租率95%以上；办公出租率从77.2%持续提升至86.6%。（数据来源：招募说明书、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：全球写字楼市场对C-REITs的启示。全球写字楼市场正经历"总量过剩、核心稀缺"的结构性分化，这一趋势对中国内地写字楼REITs的发展具有重要借鉴意义。核心资产抗周期能力突出：东京核心区空置率0.5%、新加坡4.4%、伦敦5.6%，均处于健康低位。而纽约曼哈顿21.1%、洛杉矶23.4%的高空置率反映了混合办公常态化对非核心物业的冲击。这一分化说明，写字楼REITs的底层资产区位选择至关重要。资本化率走势分化：过去四年全球核心城市写字楼资本化率普遍上升。东京4.3%、新加坡3.7%、香港3.3%处于全球低位。中国内地一线城市从4.30%-4.60%攀升至5.50%以上。不同市场因主导资金属性差异呈现不同特征——新加坡由本地REITs主导（占62.7%），香港自用型买家占比创十年新高。对中国内地的启示：内地一线城市甲级写字楼存量已超过4,700万平方米。商业不动产REITs政策落地为存量写字楼盘活打通了渠道。但参考全球经验，写字楼REITs的成功依赖于三点：区位选择（核心CBD优先）、租户结构（金融/TMT等稳健行业）、运营能力（应对混合办公趋势的灵活调整）。（数据来源：戴德梁行研究部、RCA、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：印度REITs为何能超越香港？印度2025年新发3支产品，其中Knowledge Realty Trust以约53亿美元体量登顶印度市值首位，推动印度REITs总市值大增62%。Q2：日本写字楼空置率为何能低至0.5%？东京中央五区甲级写字楼供应极度稀缺，未来12个月新增供应仅49万平方米，预租率高达89.7%，TMT及制造业企业扩张需求强劲。Q3：新加坡数据中心REITs为何表现优异？受益于AI算力需求爆发，数据中心上架率高、租金续约增长强劲，Keppel DC REIT营收增长42.2%。Q4：香港REITs为何全部破净？市场整体深度折价，市净率仅0.35。单一业态（如富豪产业信托的酒店资产）叠加高杠杆在宏观周期逆转时风险暴露显著。Q5：商业不动产REITs的申报效率如何？首批产品从申报至注册生效仅2.3-2.8个月，整体发行周期约4个月，2026年一季度已申报16单。Q6：全球写字楼市场对中国有何启示？核心CBD资产抗周期能力强，非核心物业受混合办公冲击大。内地一线城市超4,700万平方米存量已打通证券化通道，但需关注区位选择和租户结构。数据来源说明。本页面所有数据均来源于彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、NAREIT、Wind、中国内地各公募REITs招募说明书及年度报告、戴德梁行研究部及北京估价及顾问服务部整理分析，详见戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》。