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1、投资评级：看好（维持）首批商业不动产REITs投资价值解析相关报告核心观点商业不动产REITs整体估值参数相较于消费基础设施更为乐观，谨慎关注资产估值折价风险：首批申报的商业不动产REITs中，零售商业类估值较为分散，主要由于零售业态类产品可以在品牌招商、运营管理、线下场景打造等多维度可拉开差距，因此估值假设及估值结论区别较大，整体来看，零售商业不动产REITs的估值参数较消费基础设施REITs更为乐观。写字楼类产品由于经营较同质化，估值较为集中，折现率普遍低于零售商业业态，一定程度上反映了一级市场的定价排序，后续产品上市后，不排除可能与二级市场认可度排序产生背离。酒店方面，多项目资本化率取值

2、低于城市区间下限，现金流预测增速整体高于零售商业及办公类资产，建议关注可能存在的估值溢价过高的风险。零售商业类推荐排序中，建议关注奥莱及社区商业类产品：我国居民收入持续增长，但消费意愿趋于理性，奥特莱斯“重奢平替”及“高性价比”的定位优势逐步凸显。社区商业作为依托住宅小区、服务周边常住居民的民生型商业，整体经营稳定性强、抗周期能力突出，是商业地产中低风险、稳回报的典型业态。两类资产出租率及盈利能力等整体经营情况在零售商业中表现突出，综合考虑资本化率、折现率及现金流预测增速等估值指标后，建议关注奥莱及社区商业类产品。一线城市写字楼市场仍处以价换量阶段，重点关注租户及租约稳定性：考虑到当前办公市场

3、供应充裕，需求承压，写字楼项目的租户及租约稳定性是支撑其经营表现的重要因素，项目所在板块具备可落地规划和产业吸附能力、原始权益人关联方赋能提升出租率、租户稳定的标的或为抵御宏观经济周期波动的稳健选择。投资建议：综合考虑当前底层资产经营效率以及估值指标假设合理性后，对于目前已申报的商业不动产REIT，我们按照不同资产类型的建议关注排序为零售商业类REITs、写字楼类REITs、酒店类REITs。从具体产品上来看，我们建议关注国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、首开嘉实商业不动产REIT、华夏华润置地商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、华泰紫金华住RE

4、IT。风险提示：公募REITs相关政策调整超预期；宏观经济波动风险；REITs数据时效性及完整性风险。1商业不动产REITs政策脉络及发行情况梳理1.1我国公募REITs底层资产向全商业业态扩容底层资产类型扩容，我国公募REITs由单一消费场景向全商业门类扩容。2025年12月31日，中国证监会发布中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，首次明确将商业综合体，写字楼、酒店等全品类商业不动产纳入公募REITs底层资产范围，彻底打破了此前仅支持消费基础设施（百货商场、购物中心、农贸市场等）及超大特大城市的超甲级、甲级写字楼发行REITs的限制，标志着国内公募REITs底层资产向全商业业

5、态扩容。审批流程简化，发行效率提升。商业不动产REITs发行审核告别“双审制”，确立“证监会+交易所”主导模式，申报流程上不需要参考基础设施REITs必须经由发改委初审的环节，直接向证监会及交易所申报，有效提升发行效率。支持民企参与发行，盘活存量拓宽融资渠道。关于推动不动产投资信托基金(REITs）市场高质量发展有关工作的通知中提出要平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。新政为持有优质商业资产的民营房企参与REITs产品发行提供了有力支撑，标志着我国公募REITs市场正逐步成为全市场主体商业资产上市平台。1.2商业不动产REITs申报意愿强劲，审核效

6、率提升商业不动产REITs申报意愿强劲，审核效率明显提升。截至2026年4月30日，19只商业不动产REITs在交易所申报发行并已披露招募说明书，合计拟募集金额约686亿元，其中4只产品已经注册生效，申报进度最快的中信建投首农食品集团商业不动产REIT从受理至注册生效仅耗时70天，审核效率提升。底层资产覆盖多种业态，民营房企积极参与。从底层资产类型上来看，除传统消费基础设施通常涵盖的购物中心、社区商业、奥特莱斯等底层资产外，现阶段申报发行的商业不动产REITs已覆盖写字楼、酒店、服务式公寓等多种业态，已完整覆盖交易所商业不动产REITs审核指引中的底层资产范围。原始权益人方面，民营房企积极参与