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1、REITs?REITs?IN S I G H T R E P O R TN O V E M B E R 2 0 2 3In collaboration with China Construction Bank目录序言.1执行摘要.21.中国REITs发展概览.3 1.1 中国REITs概述.4 1.2 中国REITs发展意义.72.监管人角色：中国REITs监管制度构建与未来方向.9 2.1 中国REITs监管机构和规则体系.10 2.2 REITs监管体系国际经验与对比.11 2.3 中国REITs监管未来发展方向.113.原始权益人角色：中国REITs底层资产供给现状与展望.12 3.1

2、中国REITs底层资产供给现状.13 3.2 中国REITs市场盘活前景.14 3.3 中国REITs底层资产未来展望.164.管理人角色：中国REITs治理模式的现状与思考.17 4.1 中国REITs治理主体.18 4.2 中国REITs治理模式与国际模式对比.20 4.3 中国REITs治理模式的完善建议.215.托管人角色：中国REITs风险隔离的现状与思考.23 5.1 中国REITs现行的风险隔离机制.24 5.2 中国REITs风险隔离与国际模式对比.25 5.3 中国REITs风险隔离模式的完善建议.266.投资人角色：中国REITs投资潜力.27 6.1 中国REITs投资人

3、结构.28 6.2 中国REITs投资潜力.29 6.3 中国REITs市场投资价值与完善建议.327.走好中国特色REITs市场发展之路.33 7.1 积极推进多层次REITs市场建设.34 7.2 丰富和改善投资者结构.34 7.3 推动REITs常态化发行和高质量扩容.35 7.4 优化REITs估值和定价机制.35 7.5 完善信息披露机制，加强投资者保护.36 7.6 进一步发挥税收驱动功能.368.应用案例01：REITs化解地方政府债务的现实意义.379.应用案例02：商业银行集团全链条参与REITs市场建设.38结论.39撰写团队.46致谢.47尾注.48序言1纪志宏中国建设银

4、行副行长马修布莱克世界经济论坛金融和货币体系负责人REITs（不动产投资信托基金）自1960年在美国诞生至今，已经在全球40多个国家推行，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。不同国家（地区）从各自市场环境、法律制度、税收制度等出发，形成了发展路径、监管框架各具特色的REITs市场发展之路。中国REITs发展相对较晚：2020年4月，中国发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，正式启动REITs试点工作；2021年6月，中国首批9只基础设施公募REITs上市，标志着中国REITs正式落地。目前中国REITs已试点3周年，市场运行总体平稳，发展势头保持良好，

5、为全球REITs市场发展提供了中国模式。REITs是中国经济发展的必然选择。大多数经济体是在经济增长停滞、投资增长乏力的情况下推出REITs，REITs发挥了推动经济从下行向上行阶段过渡、重塑经济周期的作用，是危机时期的复苏基石。当前，中国正加快构建以国内大循环为主、国内国际双循环相互促进的新发展格局，经济发展方式正由高速增长向高质量发展转变。推动中国REITs发展，是中国“十四五”2时期的重要发展目标，是有效盘活存量资产、形成存量资产和新增投资良性循环的有效工具，也是服务多层次资本市场建设和中国式现代化的关键一环。中国REITs前景可期、未来光明。中国拥有全球规模最大的存量基础设施资产，资产

6、布局合理、运营成熟稳定。中国REITs从基础设施领域起步，符合国际REITs发展规律且规避了行业周期和政策风险，是适应中国国情的REITs发展路径。目前，中国REITs市场规模已接近千亿，分红比例高、长期收益稳健，投资价值不断凸显，年末有望实现规模翻一翻，潜在的万亿级市场正在开启。特别地，中国在推进“一带一路”过程中建成了大量境外基础设施，这为未来发行中国境外REITs提供了充足的底层资产储备。中国REITs的参与者，例如监管人、原始权益人、管理人、托管人、投资人等，也在REITs实践中不断转变观念、提升认知、重构治理关系，推动中国REITs市场向纵深发展。中国REITs是全球资本市场的重要组