戴德梁行：2025-2026亚洲REITs研究报告（92页）.pdf

核心数据速览： 印度REITs市值增速：+62%，从108亿升至176亿美元。 日本写字楼空置率：0.5%，全球最低。 新加坡数据中心分派率：5.8%，较上年+0.9个百分点。 香港REITs市净率：0.35，11支全部破净。 商业不动产REITs申报：22支，758亿元。 商业REITs发行周期：2.3-2.8个月（首批）。 全球写字楼最高空置率：深圳29.4%。H2：报告核心数据解读。H3：新兴市场vs成熟市场——增速差异显著。印度REITs市值+62%领跑亚洲，马来西亚+38%，韩国+21%，菲律宾+14%。日本+12%、新加坡+14%、香港+8%增速温和。新兴市场与成熟市场的增速差距反映了两类市场不同的驱动力——前者依赖本地经济和政策红利，后者受全球宏观环境影响更大。H3：三地REITs市净率对比——日本溢价、新加坡香港折价。日本1.06（溢价），新加坡0.77（折价），香港0.35（深度折价）。日本由折价转溢价反映市场对经济复苏的乐观预期，香港深度折价蕴含政策修复空间。H3：商业不动产REITs申报业态分布。综合类264亿元（35%）、购物中心217亿元（29%）、奥特莱斯132亿元（18%）、办公80亿元、酒店65亿元。奥特莱斯首发预计分派率5.2%最高。（数据来源：彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、招募说明书、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：报告独有数据价值——垂直市场级颗粒度。印度REITs市场完整数据：3支新发产品详情、市值变化、业态分布及与香港市场的对比分析。日本REITs分业态完整数据：办公、零售、工业/物流、酒店、公寓、医疗健康六类业态的杠杆率、分派收益率、市净率及同比变化，以及写字楼空置率、租金、入住率历史趋势。新加坡REITs分业态完整数据：工业/物流、零售、办公、酒店、数据中心、公寓六类业态的完整财务指标，以及资产收购明细（21笔、88亿新元）。中国香港REITs分业态完整数据：11支REITs的杠杆率、分派收益率、市净率及底层资产分析。商业不动产REITs 22支申报项目明细：产品名称、原始权益人、预计募集规模、首年分派率、底层资产数量与城市分布。全球11城写字楼市场完整数据：存量、租金、空置率、资本化率、利差及2022-2025年趋势。ESG披露率与趋势：各资产类型REITs的ESG报告披露率、议题覆盖及监管政策演进。H2：谁需要这份报告？ 跨境REITs投资者：对比亚洲各市场估值水平，识别印度高增长、日本溢价、香港折价中的投资机会。 商业地产运营商与开发商：理解商业不动产REITs的申报流程、分派率要求和底层资产筛选标准。 中小型资管机构：了解亚洲REITs市场最新格局，评估跨境配置的可行性与风险。 写字楼资产持有人：把握全球写字楼市场分化趋势，评估自身资产在REITs框架下的证券化潜力。 政策研究者与行业分析师：获取亚洲各市场REITs制度的对比数据与发展动态。FAQ。Q1：印度REITs市场为何能快速增长？2025年新发3支产品，其中Knowledge Realty Trust拥有印度33处优质写字楼，上市后以约53亿美元体量成为印度最大REIT。Q2：日本写字楼空置率为何全球最低？东京中央五区甲级写字楼新增供应极度有限，未来12个月仅49万平方米，而TMT和制造业扩张需求强劲。Q3：新加坡数据中心REITs的投资价值如何？受益AI算力需求爆发，分派收益率从4.9%升至5.8%，Keppel DC REIT营收增长42.2%，但板块内部分化明显。Q4：香港REITs全部破净是否意味着投资机会？市净率0.35为历史低位，但需关注底层资产质量和杠杆风险。政策端REITs纳入沪深港通正在推进，可能带来流动性改善。Q5：商业不动产REITs的申报周期多长？首批产品从申报至注册生效仅2.3-2.8个月，整体发行周期约4个月，效率显著高于基础设施REITs。完整PDF报告包含内容。 亚洲各REITs市场完整产品清单与市值数据。 日本REITs分业态完整财务指标（杠杆率、分派率、市净率）。 新加坡REITs分业态完整财务指标及资产收购明细。 中国香港REITs 11支产品完整数据。 印度、马来西亚、韩国等新兴市场发展动态。 中国内地79支REITs分业态完整数据。 商业不动产REITs 22支申报项目明细。 奥特莱斯、购物中心、办公、酒店四大业态三年经营数据。 全球11城写字楼市场完整数据与趋势。 全球主要城市写字楼资本化率与利差分析。 亚洲REITs ESG监管框架与披露率。延伸阅读。如需了解行业趋势与战略洞察，可返回查看本报告深度分析页面。数据来源说明。本页面所有数据均来源于彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、NAREIT、Wind、中国内地各公募REITs招募说明书及年度报告、戴德梁行研究部及北京估价及顾问服务部整理分析，详见戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》。