亚洲REITs总市值回升至2794亿美元同比增长18%，中国内地以79支产品成为亚洲发行数量最多的REITs市场，印度REITs市值首次超越中国香港位列亚洲第四——三个数据勾勒出2025-2026年亚洲REITs市场新一轮扩张与格局重塑的全貌。戴德梁行连续第十年发布的这份报告，从日本、新加坡、香港三大成熟市场到中国内地基础设施公募REITs的常态化发行，从商业不动产REITs政策落地到全球写字楼市场的结构性分化，系统呈现了亚洲REITs从规模扩张到制度完善的完整图景。

截至2026年3月31日，亚洲市场共有289支活跃REITs产品，较2024年末增加26支，总市值达2794亿美元，同比增长18%。新增产品主要来自中国内地（21支）、泰国、日本、马来西亚、韩国。日本以58支、1014亿美元市值占比36%，新加坡39支、767亿美元占比27%，中国内地79支、321亿美元占比11%，印度7支、177亿美元占比6%，中国香港11支、174亿美元占比6%。美国权益类REITs共134支，市值约15047亿美元，是亚洲总市值的5倍有余。
从市场格局看，日本、新加坡及中国香港三大成熟市场市值变动分别为12%、14%及8%，增速温和。新加坡REITs在2025年积极进行资产收购，数据中心REITs受益于AI产业发展表现亮眼。日本REITs市场受经济复苏影响，办公类资产出租率及租金表现良好，酒店REITs在旅游业繁荣下维持较高分派收益率。

新兴市场中，印度REITs扩容表现领跑，全年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，规模首次超越中国香港，位列亚洲第四。新发产品中Knowledge Realty Trust（办公）拥有印度33处优质写字楼，上市后以约53亿美元体量登顶印度市值首位。中国内地公募REITs发行常态化，市值同比增幅50%。马来西亚REITs市值同比上涨38%，2025年落地零售REIT Paradigm REIT，创下马来西亚过去13年间规模最高的REIT首发。
韩国REITs体量偏小，市值较2024年增长21%。菲律宾和泰国市场分别增长14%和3%，菲律宾证监会于2025年11月拟将交通、电信、电力及数据中心等基础设施纳入REITs可投资范围。中国台湾市场市值压缩最大，较2024年末下降5%，股市表现较好导致REITs吸引力降低。

截至2026年一季度，日本REITs平均杠杆率46%为三地最高，58支活跃REITs中8支突破50%，其中4支为公寓REIT。新加坡REITs平均杠杆率39%，仅1支产品突破45%，新加坡金管局2024年11月修订规则统一杠杆率上限50%并设定1.5倍利息备付率门槛。中国香港REITs平均杠杆率32%为三地最低，仅3支突破40%，安全边际显著。美国REITs市场无法定杠杆率上限，依靠税制、市场化契约与行业自律形成软性约束。

受二级市场股价修复提振，三地分派收益率同步回落。新加坡平均分派收益率6.0%，较2024年末下降90bps；日本5.1%，下降30bps；中国香港6.5%，下降180bps。香港分派收益率仍为三地最高。风险利差方面，香港利差收窄至3.6%回归加息前水平，新加坡利差3.9%保持平稳，日本在利率正常化背景下收窄至3.5%。美国REITs分派收益率3.7%已低于无风险利率。

2026年3月31日，日本市净率1.06由折转溢，47%产品大于1，主要源于市场对日本摆脱通缩的乐观预判。新加坡回升至0.77，超八成仍破净，但3支新上市REIT中2支溢价交易。香港微幅回升至0.35，全市场11支均破净，顺丰房托0.65最高，富豪产业信托0.09最低。