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1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2525 Table_Page 公告点评|房地产 证券研究报告 【广发地产【广发地产&海外】中国海外发展海外】中国海外发展（00688.HK）销售领先，储备优质销售领先，储备优质 核心观点：核心观点：价值创造能力行业领先，派息率提升。价值创造能力行业领先，派息率提升。根据公司年报，24 年公司实现营收 1851.5 亿元，同比-8.6%，归母净利润 156.4 亿元，同比-38.9%，核心净利润157.2亿元，同比-34%，核心净利率8.5%，同比回落3.2pct。全年分红 60.2 亿元，派息率相对于核心 38.3%，较 23 年提升

2、4.0pct。期末公司已售未结资源 2182 亿元，同比+17.4%，可结算资源覆盖倍数为近 7 年新高。24 年整体毛利率、扣税毛利率分别为 17.7%、16.4%，分别同比回落 2.6、1.0pct，盈利能力行业领先。随着高毛利项目的入市，预计公司结算毛利率将于 25-26 年企稳并回升。销售逆势增长，一线资源占比近销售逆势增长，一线资源占比近 6 成。成。根据公司年报，24 年公司全口径销售金额 2706 亿元，同比+1.3%，24 年上海贡献 704.5 亿元、北京 361 亿元、深圳 292 亿元、广州 199 亿元，一线城市销售贡献 58%，含香港一线城市合计贡献 1640.4 亿

3、元，占比 60.6%，销售结构优化。全口径拿地金额行业第一，项目质量高。全口径拿地金额行业第一，项目质量高。投资方面，公司 24 年拿地金额 806 亿元，全口径拿地金额排名行业第一，权益拿地金额 696 亿元，权益拿地货值 1314 亿元，权益补货力度 52%，24M11-25M2 权益补货力度上升至 133%，短期拿地力度提升。22、23、24 年一线城市拿地金额占比分别为 51%、62%、77%，持续聚焦，项目周转较好。盈利预测与投资建议。盈利预测与投资建议。估值方面，我们预计公司商业物业估值 519 亿元（Cap rate=6%），与 24 年投资性房地产规模相差 1565 亿元，调整

4、后的 24 年归母净资产为 2241 亿元，对应 PB 为 0.59x，参考可比公司估值，按照调整后的净资产 0.75xPB 进行估值，对应公司合理价值为 1681 亿元，每股合理价值为 16.55 港元/股，维持“买入”评级。风险提示。风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。盈利预测：盈利预测：（单位：人民币，下同）（单位：人民币，下同）2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元）202,524 185,154 207,531 217,418 223,916 增长率（%）12%-9%12%5%3%EBITDA（百

5、万元）28,449 23,557 23,340 25,773 28,540 归母净利润（百万元）25,610 15,636 17,717 19,083 20,565 增长率（%）10%-39%13%8%8%EPS（元/股）2.34 1.43 1.62 1.74 1.88 市盈率（x）5.2 8.5 7.5 7.0 6.5 市净率（x）0.4 0.3 0.3 0.3 0.3 EV/EBITDA（x）4.68 5.65 5.70 5.16 4.66 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 公司评级公司评级 买入买入 当前价格 13.10 港元 合理价值 16.55 港元 前次评级前次评级 买

6、入买入 报告日期 2025-04-10 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：【广发地产&海外】中国海外发展（00688.HK）:销售好，能力强，估值低 2025-03-13【广发地产&海外】中国海外发展（00688.HK）:三季度利润率回落，加大投资力度 2024-10-28【广发地