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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|首次覆盖报告 2023 年 08 月 03 日 中国海外发展中国海外发展（00688.HK）高度高度聚焦聚焦核心城市核心城市，行稳致远的央企开发商行稳致远的央企开发商 充分发挥央企集团协同优势，充分发挥央企集团协同优势，盈利能力领先行业盈利能力领先行业。公司作为央企，融资成本处于行业最低区间，2022 年仅为 3.57%。同时，公司背靠央企平台，充分发挥集团协同优势，2022 年营收口径、销售额口径销管费率分别为 3.62%、2.21%。在土地利润空间上限被限定的环境下，公司各项费用率的优势将会被进一步放大。2022 年公司归母

2、净利润下滑至 232.6亿元，主要是受结转体量下行、计提减值、汇兑亏损等因素导致；但归母净利润率依然达 12.9%，处于头部梯队。随着公司投拓力度加码、销售规模企稳提升、叠加优异的利润率水平，利润规模有望稳健增长。拿地聚焦核心城市拿地聚焦核心城市，可售资源丰富。，可售资源丰富。公司于行业下行期稳健增储，近年金额口径投销比维持在近 0.4 倍。拿地策略上，公司始终坚持“主流城市，主流地段，主流产品”，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。多年来，公司一二线城市拿地金额占比在 85%以上，2022 年高达95%。2022 年末，公司总土储为 4389 万方，预计 2023年集团及系列公司可售货值为

3、 7900 亿元，是 2022 年全口径销售金额的 2.7 倍，且公司2023 年计划加大拿地规模，进一步保障可售货源。销售动能强劲，行业下行周期韧性足销售动能强劲，行业下行周期韧性足。得益于高度聚焦核心城市的土储，公司在 2022 年行业整体规模萎缩的环境下，其合约销售额下滑幅度相对较小，同比-20.2%至2948亿元，规模位列克而瑞百强房企第5位。2023 年 1-6 月合约销售额同比+30.1%至 1802 亿元，规模排名进一步提升至第 3位。上半年完成公司全年 3537亿元的销售目标的 50.9%。考虑到目前核心城市需求端的宽松空间已打开，我们认为公司将在这轮周期中更为受益，全年销售目

4、标达成可期。多元业态赋能，多元业态赋能，提供稳健现金流。提供稳健现金流。2022年公司商业物业收入52.6亿元，同比+1.7%（剔除减租影响，同比+6.9%）。至 2022 年底，公司持有运营写字楼项目 56 栋（建面 354 万方）、购物中心 23 座（建面 212 万方）。写字楼、购物中心稳步入市，将持续为公司提供稳健现金流入。投资建议：投资建议：我们认为公司（1）作为财务稳健的央企，将持续受益于竞争格局改善，公司核心区位、多元均衡的土地储备将保障销售的强劲动能及韧性；（2）费用率处于行业最低区间，净利润率优势有效保障未来结转 的 利 润 规 模。我 们 预 计 公 司 2023/2024

5、/2025 年 营 收 分 别 为2028/2259/2469 亿元；归母净利润分别为 251.4/281.9/320.0 亿元；对应的 EPS 为 2.30/2.58/2.92 元/股；对应 PE 为 7.4/6.6/5.8 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示风险提示：房地产政策放松力度不及预期，拿地规模及毛利率不及预期。财务财务指标指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元）242,241 180,322 202,798 225,922 246,938 增长率 yoy（%）30.4 -25.6 12.5 11.4 9.3 归母净利润（百万元）4

6、0,155 23,265 25,137 28,188 32,001 增长率 yoy（%）-8.5 -42.1 8.0 12.1 13.5 EPS 摊薄（元/股）3.67 2.13 2.30 2.58 2.92 净资产收益率（%）12.1 6.6 6.8 7.3 7.8 P/E（倍）4.6 8.0 7.4 6.6 5.8 P/B（倍）0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 资料来源：Wind，国盛证券研究所（股价为2023年7月28日收盘价，1HKD=0.919CNY）买入买入（首次首次）股票信息股票信息 行业 地产发展商 7 月 28 日收盘价(港元)18.40 总市值(百万港元)198,10