房地产行业商业地产系列报一：万达商管转型“轻资产”行业龙头优势尽显-220411（20页）.pdf

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1、敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告商业地产系列报一：万达商管转型“轻资产”，行业龙头优势尽显 房地产房地产 行业研究/深度报告 行业评级：增持行业评级：增持 报告日期： 2022-04-11 行业指数与沪深行业指数与沪深 300 走势比较走势比较 分析师：王洪岩分析师：王洪岩 执业证书号：S0010521010001 邮箱： 相关报告相关报告 1. 【 华 安 地 产 】 华 润 万 象 生 活（1209.HK） ： 强运营业绩持续兑现，收并购加速扩张 2022-04-012. 【华安地产】 金科服务 （9666.HK） ：立足西南根深本固， 并购活跃奋楫逐浪 2022-03-313.

2、 【 华 安 地 产 】 碧 桂 园 服 务（6098.HK）：并购加持领跑，多业态协同释放潜力 2022-03-31主要观点：主要观点： 商业广场的“中场战役”，商业广场的“中场战役”，存量存量竞争竞争催生催生专业专业商管商管需求需求20152020 年，国内在管商业广场总数由 13655 家增长至 20977家，复合年增长率 9%；预计到 2025 年该数据将达到 28332 家，复合年增长率 6%。随增长率有所下滑，但市场总量仍在持续扩张。但市场总量仍在持续扩张。同同时，时，存量市场运营状况持续劣化。存量市场运营状况持续劣化。20152020 年，国内出租率低于70%的商业广场数量由 6

3、662 家上涨至 9606 家，预计到 2025 年将进一步增加至 12090 家。鉴于存量市场竞争趋于激烈，预期预期市场对市场对专业商业运营服务提供商需求将专业商业运营服务提供商需求将保持高增保持高增，尤其，尤其为为能够提供个性化能够提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商管购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商管公司带来广阔的公司带来广阔的机遇机遇。 持续领跑持续领跑商管商管行业行业，第三方外拓表现亮眼第三方外拓表现亮眼公司公司作为作为商管商管行业龙头行业龙头，在管规模稳居国内首位。，在管规模稳居国内首位。截至 2021H1 末，公司覆盖城市 204 个，在管独立第三方项目

4、 106 个，是国内唯一在是国内唯一在管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商，和国内唯一向管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商，和国内唯一向独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商。独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商。20182020 年公司收入复合增速达25%， 2021H1收入达106亿元， 同比增长43%。向后看，向后看，公司未来规模持续增长可期。公司未来规模持续增长可期。根据 Frost & Sullivan 统计，截至 2020 年末，公司储备建筑面积约 1700 万方，位列国内首位。另一另一增增长动力或来自于长动力或来自于品牌效应下品牌效应下第三方外拓第

5、三方外拓持续发力持续发力。截至 2020年末， 公司在管独立第三方项目超 50 个， 居国内首位； 截至 2021H1，公司在管商业广场 380 个，较 2020 年底增加 12 个，其中 8 个来自第三方外拓。 标准化全产业链标准化全产业链管理流程管理流程、 多元商业广场类型、 多元商业广场类型经营经营积累积累和和庞大的品牌合作方庞大的品牌合作方（有效缩短招商时间），（有效缩短招商时间），有助于有助于进一步进一步增强第三增强第三方项目拓展能力方项目拓展能力，从而从而保持“领跑”姿态保持“领跑”姿态。 彻底转型彻底转型“轻资产轻资产”战略战略，高效运营筑起护城河，高效运营筑起护城河万达商管万达

6、商管现有及待开业项目全部采用轻资产的运营模式，其现有及待开业项目全部采用轻资产的运营模式，其所有收所有收入均来自商业运营服务入均来自商业运营服务。运营模式除委托管理模式外主要为收益分成型的租赁运营模式，公司账面资金充裕，财务结构良好。公司在公司在规规模模效应下具备效应下具备业务毛利率稳中有升业务毛利率稳中有升的能力的能力。2021H1 毛利率 42.4%，同比+5.5pct，位于行业中部，毛利率改善仍有空间，基于：a）高毛利租赁运营模式占比进一步提升； b） 公司继续保持高水准经营效率。 公司公司经营效率成绩卓越经营效率成绩卓越：1）优异的出租率，20182020 年万达广场平均出租率达 98