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1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/5252 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 回顾与展望回顾与展望 25 年年 REITs 年度策略年度策略 提质扩面提质扩面，高息资产需求高息资产需求或或将孕育将孕育 REITs 牛牛市市 核心观点：核心观点：24 年政策主线：年政策主线：全面推动常态化发行，全面推动常态化发行，明确明确 REITs 权益属性权益属性。24 年7 月 26 日，发改委发布关于全面推动 REITs 常态化发行的通知（1014 号文），开启 REITs 常态化发行阶段，发改委不再参与申报前项目辅导，申报流程进一步简化。24 年 2 月 8

2、日，证监会印发监管规则适用指引会计类第 4 号，其中明确了并表原始权益人合报关于 REITs 其他方持有份额可列报为权益。将 REITs 按照其他权益工具调整列示可弱化二级市场行情对持有者当期利润的影响，调动投资者积极性。23 年 12 月财政部明确全国社保基金可以投资于 REITs，发挥长期资金压舱石作用。24 年 4 月证监会提出将 REITs 纳入沪深港通。24 年 10 月，人民银行委托特定的公开市场业务一级交易商开展互换交易，可用质押品包括公募 REITs，增强 REITs 的流动性。C-REITs 最近四个季度（最近四个季度（23Q4-24Q3）整体业绩有所下降。）整体业绩有所下降

3、。20 单可比项目的收入、EBITDA 和可分配金额分别下降 5.31%、6.05%和 7.90%。其中，高速板块业绩改善，收入和 EBITDA 分别上升 2.38%和 1.32%，可分配金额下降 2.78%，相较其他版块表现较好。其次是保租房 REIT，收入和 EBITDA 分别上升 0.89%和 1.45%，可分配金额下降 3.85%。24 年度年度 C-REITs 市场行情扭亏为盈市场行情扭亏为盈。24 年 C-REITs 综合收益涨幅为11.44%，介于股债之间，较 23 年（下跌 17.35%）改善明显。全年总交易量为 265.63 亿份，同比+54.70%；总交易额为 1,022.

4、21 亿元，同比+34.03%，日均换手率为 0.82%，较历史平均 0.92%下降 0.10pct。细分板块中，保租房 REITs 以 30.09%的涨幅排名第一。第二是新能源板块，上涨 21.40%，板块内 24 年新发项目表现更为强势。第三是水电公用 REITs，涨幅 20.55%，23 年末低估值及底层资产较强的经营稳定性对 24 年行情有重要作用。24 年新成立的消费板块，涨幅15.31%，底层资产运营表现良好，且符合 25 年提振消费的政策主线。行情相关性分析：重要政策能够行情相关性分析：重要政策能够触发触发行情行情修复修复。24 年 2 月证监会明确REITs 权益属性，使行情出

5、现 24 年最大幅度的上涨（涨幅 13.01%），且此阶段估值较低的且此阶段估值较低的 REITs 修复效果更好。权益市场波动也能引发修复效果更好。权益市场波动也能引发REITs 行情上升。行情上升。8 月 5 日，在日本加息和美国非农数据不及预期的双重压力下，全球多地股市均出现下跌，C-REITs 作为稳健收益的资产受到避险资产的关注，在两周内上涨 4.11%。行情振荡期新能源、保租房等非周期板块表现更好。最后，募资期热度高的募资期热度高的 REITs 上市后上市后一个月内股价表现更好。一个月内股价表现更好。风险提示。风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；

6、如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2025-01-22 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003800 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。-20%-8%4%16%28%40%01/2404/2406/2408/2411/2401/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务