高力国际：2026年香港物业展望报告（繁体版）（13页）.pdf

核心结论速览。 甲级写字楼资本价值已回调约9.6%，中环租金从峰值下跌40%：写字楼板块正经历近年来最大幅度的价值重估。中环/金钟及尖沙咀高出租率资产有望率先回暖，2026年上半年是布局黄金窗口。 住宿板块交易额从25亿港元激增至63亿港元，增长152%：受“城中学舍”计划及非本地学生涌入推动，酒店及服务式公寓备受青睐。学生宿舍需求激增，适宜改造的酒店日益稀缺。 内地买家Q4占比升至59%，创2020年末以来最高：热钱再度涌入香港，内地企业加速将香港作为上市、融资及全球拓展的首个离岸基地，高端写字楼需求可期。 教育正成为写字楼和酒店需求的结构性新动力：高等教育与职业培训投资增长，非本地学生入学人数攀升，大学及私立机构正在多个地区置业，推动写字楼需求从金融业向多元化转变。 2026年投资重点：写字楼价值重估+住宿板块中长期增长：写字楼板块存在价值重估机会，住宿板块凭借稳健的基本面具备中长期增长潜力。预计2026年全年交易额达420亿港元（+5%至10%）。 阿里巴巴72亿港元购楼创2021年以来最大宗写字楼交易：阿里巴巴联手蚂蚁集团购入铜锣湾港岛壹号中心顶层13层，将打造为香港总部，反映内地科技巨头对香港作为国际枢纽的信心。 洪水桥产业园成立，香港产业基地多元化迈出关键一步：发展局成立洪水桥产业园有限公司，将运营约23公顷产业园，支持先进建筑、智能生产、研发等高附加值产业。H2：投资市场深度解析——价值重估窗口稍纵即逝。2025年回顾：2025年美联储累计降息三次共75个基点，香港恒生指数全年累升28%，激发正面财富效应并提振投资情绪。超1亿港元大宗交易共计85宗，商业地产投资额390亿港元，同比增长12%。写字楼板块交易额242亿港元，同比增长71%，占交易额逾60%。第四季度最大交易为阿里巴巴联手蚂蚁集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心顶层13层，创2021年以来最大宗写字楼交易，新买家将打造为香港总部。住宿板块表现突出，受“城中学舍”计划及有利的转化政策提振，酒店及服务式公寓交易额从25亿港元增至63亿港元，增长152%。整幢住宅交易额同比增加145%至13亿港元。第四季度内地买家占比增至59%，创2020年末以来最高水平，反映热钱再度涌入香港及非本地投资者参与度提升。2026年展望：资金雄厚的投资者尤其是终端用户已开始调整布局，较为谨慎的机构投资者随着外部环境可预测性改善，被抑制的需求料推动资本加速部署。截至2025年末，甲级写字楼资本价值下降约9.6%，零售及工业各降7.7%及9.7%。各商业板块价格调整趋势有望趋稳，住宿业有望录得较为明显的回升。建议优先布局写字楼（价值重估机会）和住宿板块（稳健基本面/中长期增长潜力）。2026年全年交易额预计达420亿港元，同比增长约5%至10%。H2：写字楼价值重估——金融扩张与教育驱动双主线。价值重估的时机：中环甲级写字楼租金已从2019年峰值回调约40%，甲级写字楼资本价值下降约9.6%。2025年下半年租金降幅显著收窄——全年下降5.8%，上半年降4.7%，下半年仅1.1%。中环下半年降幅仅为0.8%，已率先企稳。金融扩张支撑需求：2025年金融及专业服务行业显著扩张，量化交易公司Jane Street预租22.3万平方英尺、Qube Research & Technologies租赁逾14万平方英尺。随着资本市场活动持续畅旺（恒指+28%），金融业料保持扩张，直接利好中央商务区写字楼需求。教育成为结构性新动力：非本地学生入学人数攀升，大学及私立机构正在多个地区置业。教育正推动写字楼需求从依赖金融与专业服务业向多元化转变，成为穿越周期的结构性支撑。预计2026年及2027年新竣工面积分别为124万及158万平方英尺，但中央商务区仅占约20%，中长期供应将减少。2026年投资策略：中环/金钟及尖沙咀高出租率楼盘可望实现温和租金增长，竞争力较低的资产及非核心区域仍面临压力。整体租金预计再降约3%，但下行周期已接近尾声。投资者应重点关注中央商务区优质写字楼资产。H2：住宿板块爆发——“城中学舍”与人才涌入的双重驱动。学生宿舍需求激增：非本地学生持续涌入香港，对住宿空间形成强劲需求。教育部门推动的“城中学舍”计划获得市场积极响应，增强了教育相关资产的吸引力。适宜改造为宿舍的酒店日益稀缺，可把握的机会不多。酒店及服务式公寓投资热度攀升：2025年酒店及服务式公寓交易额从25亿港元增至63亿港元，增长152%。整幢住宅交易额同比增加145%。住宿板块凭借稳健的基本面，已确立为中长期增长赛道。外地雇员与人才流入：非本地学生和外地雇员持续涌入，将进一步促进住宿业需求，包括旅舍、整幢住宅物业及服务式公寓。内地企业拓展境外业务、将香港作为离岸基地的趋势，也将带动外派人员住宿需求。投资建议：住宿板块是2026年最具确定性的增长方向之一。投资者应重点关注学生公寓、服务式公寓及酒店改造机会。随着“城中学舍”计划推进及非本地学生人数持续增长，住宿板块的供需基本面将持续改善。H2：总部经济与内地资本回流——香港作为离岸枢纽的战略价值。内地资本回流加速：第四季度内地买家占比升至59%，为2020年末以来最高水平，反映热钱再度涌入香港。内地企业正加速将香港作为上市、融资及全球拓展的首个离岸基地，对高端写字楼的需求将持续提升。总部经济效应：香港作为全球金融中心，其高端写字楼既是企业声望的象征，也是连接国际市场的关键纽带。随着内地企业境外业务拓展，总部经济将快速增长，推动对核心区优质写字楼的需求。东南亚及国际投资者返港：除内地资本外，东南亚投资者及国际基金亦纷纷返港探索机遇，视香港为进行多元化配置、并重点布局特定增长赛道的战略要地。外部环境的可预见性改善将进一步激发跨国资本部署。H2：香港房地产投资行动指南——2026年布局策略。第一步：把握价值重估窗口。 中环/金钟甲级写字楼：租金从峰值回调40%，资本价值-9.6%，2025年下半年已企稳。2026年上半年是布局黄金窗口。 尖沙咀写字楼及零售：空置率改善显著（-3.3个百分点），租金预计持平或温和上涨。 港岛东及九龙东：租金仍承压（港岛东-10.7%），建议审慎评估，等待更明确触底信号。第二步：锁定结构性增长赛道。 住宿板块：交易额+152%，“城中学舍”计划催化，非本地学生持续涌入，中长期基本面向好。 教育相关物业：大学及私立机构置业需求，成为穿越周期的结构性新动力。 核心区零售商铺：一线街铺租金+2.9%，内地品牌扩张，空置率持续改善。第三步：关注政策与基础设施红利。 “粤车南下”计划：每日100辆广东车辆可进入香港市区，吸引高消费家庭。 洪水桥产业园：23公顷高附加值产业基地，长期需求新增长点。 政府暂停推售商业用地：2025/26及2026/27财年均暂停，中长期供应减少利好现有业主。避坑指南： ❌ 不要忽视写字楼市场的两极分化——中央商务区与非核心区域表现差异显著。 ❌ 不要低估工业物流的新增供应压力——900万平方英尺将加剧市场竞争。 ❌ 不要错过住宿板块的窗口期——适宜改造的酒店日益稀缺。 ❌ 不要忽略教育作为结构性需求的重要性——非本地学生入学趋势具有持续性。FAQ区块。Q1：为什么说写字楼板块正面临价值重估机会？A1：中环写字楼租金已从2019年峰值回调约40%，资本价值下降约9.6%。2025年下半年租金降幅显著收窄（上半年-4.7%，下半年-1.1%），中环下半年仅-0.8%。金融业持续扩张及教育成为结构性新动力，中央商务区高出租率资产有望率先回暖。Q2：住宿板块为何成为2026年重点投资方向？A2：酒店及服务式公寓交易额从25亿港元增至63亿港元（+152%），“城中学舍”计划增强了教育相关资产吸引力，非本地学生和外地雇员持续涌入，适宜改造的酒店日益稀缺。住宿板块凭借稳健的基本面具备中长期增长潜力。Q3：内地资本回流香港的趋势如何？A3：2025年第四季度内地买家占比升至59%，创2020年末以来最高水平。内地企业正加速将香港作为上市、融资及全球拓展的首个离岸基地，高端写字楼需求可期。东南亚投资者及国际基金亦纷纷返港。Q4：2026年各板块的投资优先级如何排序？A4：第一梯队：甲级写字楼（价值重估）+住宿板块（中长期增长）；第二梯队：核心区零售商铺（持续复苏）；第三梯队：工业物流（短期承压，等待洪水桥产业园长期机会）。预计全年投资额420亿港元（+5%至10%）。Q5：教育为何成为写字楼和酒店需求的结构性动力？A5：非本地学生入学人数持续攀升，高等教育与职业培训投资增长，大学及私立机构正在多个地区置业。这一趋势推动写字楼需求从依赖金融与专业服务业向多元化转变，同时“城中学舍”计划催化了酒店改造为学生公寓的需求。数据来源说明。本报告数据来源于高力（Colliers）《香港市场展望2026》报告，涵盖写字楼、零售、工业、投资四大板块的市场回顾与展望。