高力国际：2026年香港物业展望报告（繁体版）（13页）.pdf

核心数据速览。 甲级写字楼资本价值变化：-9.6%（2025年）。 中环租金从峰值回调：约40%。 写字楼交易额：242亿港元，同比增长71%。 住宿板块交易额：63亿港元，同比增长152%。 内地买家占比（Q4）：59%（2020年以来最高）。 商业地产总投资额：390亿港元，同比增长12%。 2026年投资额预测：420亿港元（+5%至10%）。 2026年写字楼租金预测：-3%（整体）。 2026年零售租金预测：+3%至5%。 2026年仓库租金预测：-5%。H2：报告核心数据解读——聚焦投资机遇。H3：价值重估窗口——写字楼资本价值-9.6%，中环租金从峰值回调40%。甲级写字楼资本价值2025年下降约9.6%，中环租金从2019年峰值回调约40%。2025年下半年租金降幅显著收窄（-1.1% vs上半年-4.7%），中环下半年仅-0.8%。写字楼交易额242亿港元（+71%），占总投资额62%。中央商务区高出租率资产有望率先回暖，非核心区域仍承压。预计2026年整体租金-3%。H3：住宿板块爆发——交易额+152%至63亿港元，成最热门赛道。酒店及服务式公寓交易额从25亿港元增至63亿港元（+152%）。受“城中学舍”计划及非本地学生涌入推动，学生宿舍需求激增。整幢住宅交易额同比+145%至13亿港元。适宜改造的酒店日益稀缺，住宿板块具备中长期增长潜力。H3：内地资本回流——Q4占比59%，创2020年以来新高。第四季度内地买家占比升至59%（2020年末以来最高）。阿里巴巴72亿港元购入港岛壹号中心、华侨银行12亿港元购入中国华融大厦等大额交易。内地企业加速将香港作为离岸基地，东南亚及国际投资者返港。预计2026年总投资额420亿港元（+5%至10%）。H2：报告独有数据价值——面向投资决策的深度数据。1. 2025年大宗交易完整清单：超1亿港元85宗交易、各板块交易额（写字楼242亿/零售/工业/酒店63亿）、重点交易案例（阿里巴巴72亿/华侨银行12亿/建华集团7.5亿）。2. 甲级写字楼资本价值与租金完整数据：资本价值-9.6%、分区域租金变化（中环-5.6%/港岛东-10.7%/九龙东-7.7%）、中环租金从峰值回调40%。3. 分季度投资额趋势数据：Q1-Q4逐季变化、第四季度内地买家占比59%、非本地买家交易额占比历史对比（2020-2025年）。4. 住宿板块完整数据：酒店及服务式公寓63亿港元（+152%）、整幢住宅13亿港元（+145%）、“城中学舍”计划影响、学生宿舍需求增长趋势。5. 2026年分板块资本价值预测：写字楼/零售/工业/住宿的资本价值趋势。6. 2026年分板块租金预测完整数据：写字楼（中环-3%/港岛东-5%/尖沙咀持平/九龙东-3%）、零售（+3%至5%）、工业（-5%）。7. 2026-2030年新增供应分项目数据：2026年124万平方英尺、2027年158万平方英尺、2028-2029年均90万平方英尺、中央商务区仅占20%。8. 政策与基础设施红利数据：粤车南下（每日100辆）、洪水桥产业园（23公顷）、政府暂停推售商业用地（2025/26及2026/27财年）。H2：谁需要这份报告？ 房地产投资机构与资产管理公司：需要基于各板块资本价值变化、租金预测和交易数据，制定2026年资产配置与投资策略。 家族办公室与高净值投资者：需要了解写字楼价值重估窗口和住宿板块增长潜力，识别具体投资标的。 写字楼/酒店/零售物业业主：需要掌握各板块租金趋势和资本价值变化，优化持有与处置决策。 内地跨境企业与香港总部设立者：需要了解总部经济趋势和核心区写字楼市场动态。 房地产基金与开发商：需要掌握新增供应节奏、政策红利和板块轮动信号，制定开发与收购计划。FAQ区块。Q1：这份报告与主站报告有何不同？A1：本报告聚焦香港房地产市场的投资机遇与结构性趋势，重点面向投资者、资产管理公司和跨境企业。主站报告侧重四大板块全景数据、租金走势和宏观经济分析。Q2：写字楼板块的投资机会在哪里？A2：中环写字楼租金已从2019年峰值回调约40%，资本价值下降9.6%，2025年下半年已企稳。金融业持续扩张、教育成为结构性新动力，中央商务区优质资产有望率先回暖。2026年上半年是布局黄金窗口。Q3：住宿板块为何受到投资者青睐？A3：住宿板块交易额从25亿港元增至63亿港元（+152%），“城中学舍”计划催化学生宿舍需求，非本地学生和外地雇员持续涌入，适宜改造的酒店日益稀缺。住宿板块凭借稳健的基本面具备中长期增长潜力。Q4：内地资本回流香港的趋势如何？A4：2025年第四季度内地买家占比升至59%，为2020年末以来最高水平。阿里巴巴72亿港元购楼、华侨银行12亿港元购入等大额交易印证了内地资本加速回流。内地企业将香港作为离岸基地的趋势将持续提升高端写字楼需求。Q5：如何获取报告的完整数据？A5：您可点击页面下载按钮，获取包含大宗交易清单、分板块资本价值数据、租金预测及投资建议的完整PDF报告。完整PDF报告包含内容（投资机遇专版）。本报告完整PDF涵盖以下投资机遇核心模块： 2025年投资市场完整回顾（390亿港元/85宗交易/分板块数据）。 重点大宗交易案例完整清单（阿里巴巴72亿/华侨银行12亿等）。 内地买家占比历史趋势（2020-2025年/59%创新高）。 甲级写字楼资本价值与租金变化完整数据（-9.6%/从峰值回调40%）。 写字楼板块2026年投资机会分析（中环/金钟/尖沙咀率先回暖）。 住宿板块完整数据（63亿港元/+152%/学生公寓/服务式公寓）。 教育作为结构性需求的深度分析（非本地学生/大学置业）。 总部经济与内地资本回流趋势。 2026年分板块资本价值与租金预测。 2026-2030年新增供应详细清单。 政策红利分析（粤车南下/洪水桥产业园/暂停推售商业用地）。 2026年投资优先级排序与行动指南。 重点推荐板块与风险提示。如需了解报告核心趋势与战略解读，可返回查看本报告深度分析页面。数据来源说明。本报告数据来源于高力（Colliers）《香港市场展望2026》报告，数据来源包括高力研究部、香港统计处等。