《房地产行业消费REITs 2025年报综述：静待消费春风暖-260423（14页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业消费REITs 2025年报综述：静待消费春风暖-260423（14页）.pdf（14页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、静待消费春风暖本报告导读：2025年，消费REITs年内累计涨幅（复权）上涨28.72%领跑市场，经营业绩保持韧性。伴随政策暖风，不动产REITs有望为市场注入新活力。投资要点：投资建议：看好消费类REITs板块持续跑赢市场。虽然当前消费市竞争激烈，从2025年各消费类REITs经营情况看，基本达到业务预期水平。我们认为2026年属于“十五五”开局之年，伴随国家推动房地产行业高质量发展，以及消费型社会转型升级，商业市场将逐步走稳走好。抢先拥有REITs平台的商业类企业在后续发展中具备更强竞争手段。O政策暖风频吹，消费REITs领跑市场。2025年，公募REITs二级市场整体表现稳健，剔除新发规

2、模影响年内累计涨跌幅为+6.81%，全年走势“先扬后抑”。全部行业复权收益为正，其中消费板块表现最为突出，年内累计涨幅（复权）上涨28.72%领跑市场。2025年12月31日，中国证监会发布中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，标志着我国公募REIT市场进入提质扩面、系统化发展的新阶段。D消费REITs经营保持韧性，运营稳健。2025年，在行业收缩与存量博弈背景下，12支消费REITs整体经营业绩仍表现出较强韧性。经营端看，华夏华润REIT在收入和EBITDA规模上保持绝对领先，易方达华威市场、嘉实物美和中金唯品会奥莱REIT的EBITDA利润率超过70业绩完成度方面,中金唯品会

3、奥菜REIT以137.96%的运营净收益完成度位列第一，华夏中海和华夏凯德REIT运营净收益完成度也超过了110%。易方达华威市场REIT以5.18%分派率高居榜首，华安百联和嘉实物美REIT分别以4.86%和4.38%分派率位列第一梯队。所有消费REITs可供分配金额完成度均超额或达成预期，易方达华威市场REIT为最高的128.69%，两个奥特莱斯业态凭借名品+折扣的独特模式以第二和第三的完成度超市场预期。运营端看，6成REITs保持98%以上的高位出租率和收缴率。租金单价同比看,华夏金茂、华夏华润、中金印力和华夏大悦城REIT均实现正增长，其中华夏华润REIT为涨幅最高的7.26%。估值分

4、化，资金偏好“高确定性”资产。截至2025年12月末，消费REITs个券P/NAV大致分布在1.0-1.8倍之间,P/FFO在19.0-32.5倍之间，现金分派率在3.7%-5.2%之间，估值内部差异显著。板块估值差异并非静态现象，而是由全年资金流向、经营验证和利率环境共同推动形成。高估值板块如保租房、消费基础设施、市政公用水利、数据中心并非“纯泡沫”，而是具有现金流稳定、租约相对可预测、运营波动较小、政策支持明确的共同特点，成为类红利与类固收资金的首选。风险提示。1)基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；2)不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。相关

5、报告1行业乍暖还寒，企业竞争升级1.1.社零增速前高后低，消费对经济增长贡献抬升2025年，我国社会消费品零售总额历史首次迈入50万亿元门槛，同比+3.7%，同比提升0.2个百分点，规模居全球零售市场前列。拆分数据看，行业年内增幅前高后低。上半年以旧换新和各类促消费政策集中发力使得3-5月社零当月同比冲至5。伴随下半年补贴退坡、高基数压制以及房地产持续深度调整、居民消费信心处于低位等因素叠加，共同压低2025年全年社零增速。尽管增速有所放缓，但消费市场正从规模扩张转向质效提升。消费升级趋势显著。国家统计局数据显示，2025年最终消费支出对经济增长的贡献率达52%，较上年提高5个百分点，成为拉动

6、经济增长的核心动力。其次，居民消费正从商品消费为主向商品和服务消费并重转变。服务消费潜力不断释放。从企业销售看，2025年服务零售额比上年增长5.5%，快于商品零售额1.7个百分点，服务零售额占整体零售额的比重上升。居民消费看，2025年服务性消费支出占居民人均消费支出比重是46.1%。各地持续创新消费场景，优化消费环境，文化、旅游、娱乐、赛事等细分领域多点开花。2025年，旅游咨询租赁服务、交通出行服务、文体休闲服务类零售额都保持两位数增长，国内电影总票房比上年增长超20%。(divcenter)图1：我国社会消费品零售总额当月值及同比(/divcenter)2026年将开启十五五新征程。我