79支产品、2155亿发行规模、2213亿总市值——中国内地基础设施公募REITs市场以亚洲发行数量最多、增速领先的姿态，完成了从制度搭建到常态化发行的跨越。数据中心REITs上市后溢价53%，消费基础设施REITs平均涨幅38%，产业园区REITs则整体承压缩水11%。戴德梁行这份报告从产品数量、发行规模、市值表现、机构化程度多个维度，系统分析了C-REITs市场的发展现状与未来方向。

截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达79支，发行规模2155亿元，总市值2213亿元，同比增长19%。不动产权类产品53支，收费收益权产品26支。2025年全年新上20支产品，其中不动产权REITs上市18支，占新增数量90%。数据中心REITs于2025年实现首发，2支产品填补领域空白。
分业态看，产业园区16支为发行数量最多的类别，消费基础设施12支，仓储物流11支，保障性租赁住房8支，高速公路13支，能源基础设施10支。发行规模方面，高速公路以688亿元居首占总规模32%，产业园区307亿元占14%，消费基础设施303亿元占14%，仓储物流258亿元占12%。

截至2026年3月31日，REITs市值较发行价平均涨幅为3%。不动产权REITs涨幅15%，收费收益权REITs下降11%，两类产品分化进一步扩大。数据中心REITs市值较发行价溢价53%，为溢价最高业态，充分体现资本市场对算力基础设施的高度认可。消费基础设施REITs平均涨幅38%，依托底层商业资产稳健运营。
产业园区REITs整体承压，市值较发行价缩水11%，但博时津开REIT、华夏金隅REIT等逆势上涨35%-45%。高速公路REITs受车流量低于预期及剩余收费年限缩短影响，股价平均下跌16%。水利设施REIT领涨收费收益权类，涨幅约38%。

截至2025年末，全市场机构投资者平均持有比例约97.2%，较2024年末的96.0%进一步上升，较2023年末的92.0%上升5.2个百分点。消费基础设施REITs和数据中心REITs机构占比均超99.0%，为全市场最高。海外成熟REITs市场机构投资者平均持有比例约80%-90%，中国内地公募REITs机构化程度已位居全球前列。

2025年全市场成交额1429亿元，日均成交5.9亿元，较2024年日均4.2亿元增长39%。但日均换手率从2024年的0.8%降至0.7%，2026年一季度进一步降至0.4%。换手率持续下行由多重因素驱动：市场总市值快速扩容稀释换手率；REITs进入震荡盘整阶段，投资者短期博弈意愿降低；机构投资者占比持续提升，长期持有策略成为主流。中证REITs全收益指数自2021年9月基期至2026年一季度末累计上涨1.0%，同期沪深300指数累计下跌8.6%。