平安证券养老产业报告指出，养老地产参与者呈现多元化特征，主要包括房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公司和外资企业四类社会资本。运营模式分为重资产、轻资产和轻重结合三类。重资产模式适合资金实力雄厚的险企和房企，通过独立开发或合作开发实现长期稳定收益；轻资产模式通过租赁物业或委托管理降低资金压力；轻重结合模式兼顾两者优势。保险公司凭借资金规模大、客户资源丰富和“保险+养老社区”产业链闭环优势，成为CCRC养老社区投资的主力。

养老地产四类参与者各具特色。保险公司资金规模大、具备长期性和稳定性，人身险客户养老需求高，是养老社区医养服务的核心支付方，能够实现CCRC养老社区的产业链闭环，但土地资源较弱、开发成本较高。房地产公司资金体量较大、土地资源丰富、开发经验充足，但资金周转要求高、后期运营面临挑战。养老服务运营公司具备护工、护士等专业人才资源和服务运营经验，但以区域性龙头为主、资金实力有限。外资企业养老设施国际化运营经验丰富，但面临本土化挑战。从综合优势来看，保险公司在政策支持、资金体量、客户资源和产业链协同方面具备独特优势，成为养老社区投资的主力。截至2024年3季度末，全行业保险公司资金运用余额达32.2万亿元，其中人身险公司资金运用余额达28.9万亿元，庞大的资金规模为养老社区重资产投资提供了坚实基础。

重资产运营模式分为五类。独立开发模式即投资方承担全部资金，在获得土地使用权后开发建设并运营，享受全部收益。合作开发模式即多方共同出资，投资收益按比例分配，险企普遍委托房企工程建设。股权投资模式即通过收购现有养老机构或入股成熟公司间接参与，其他资源投入较少，泰康通过与北星合资收购美英医养资产（总资产逾61亿美元）即为典型案例。私募基金模式即发起或参与私募养老产业基金，太平养管与大连一方设立8亿元养老产业基金。REITs模式通过房地产信托投资基金间接投资养老机构，海外保险公司普遍采用，我国REITs目前主要集中在基础设施投资建设方面，尚未涉及养老地产，未来若政策放开将打开新的融资渠道。

轻资产运营模式短期不会占用大量资金、建设周期和投资回报周期相对较短，适合资金相对有限的中小险企和养老服务运营公司。租赁物业模式（如大家保险“城心医养”，1-1.5年即可开业；欧葆庭租赁泰康仙林鼓楼医院康复区）和第三方合作/委托管理模式（如友邦人寿整合超1400家直付医疗网络、超400家康养机构；大雁养老签约超20家保险公司，链接1000+家养老机构、60万+床位）是轻资产的主要形式。轻重结合模式在保留中高端自建养老机构的同时，通过合作、租赁、委托等扩大服务覆盖面，光大养老在全国拥有超过180家养老机构和超过27500个养老床位，以公建民营、租赁物业、委托管理等形式打造养老产业链。