国金证券房地产行业周报显示，2025年第六批次上海土拍推出13幅宅地，其中徐汇衡复、静安东斯文里、普陀真如、虹口北外滩、浦东唐镇、闵行莘庄6宗地块市场关注度较高。在上海新房市场热度持续向好的背景下，政府接连推出核心区优质地块，释放支撑楼市的积极信号。本文基于国金证券研报数据，深入分析上海集中供地背后的市场逻辑及对房企拿地策略的影响。

2025年第六批次上海土拍共推出13幅宅地，建设用地面积总计约22.6万㎡，规划建筑面积约48.7万㎡，覆盖浦东、徐汇、静安、虹口、普陀、闵行、奉贤、青浦等8个区。从供应结构来看，内环及核心区地块数量较前几批次明显增加，徐汇衡复、静安东斯文里等板块均为近年来首次大规模供地。

本批次供地中，6宗高关注度地块起始楼面价均超过4万元/㎡。徐汇区XH-02单元051-11地块起始楼面价高达163639元/㎡，静安区C050202单元053-b-1地块起始楼面价82098元/㎡，虹口北外滩hk315-11地块起始楼面价86502元/㎡。高起始楼面价反映了上海核心区土地资源的稀缺性，同时也对参拍房企的资金实力提出较高要求。

徐汇区XH-02单元051-11地块位于衡复历史风貌区，用地性质为住宅，建设用地面积4705㎡，容积率1.3，规划建筑面积6117㎡，起始价10.01亿元，起始楼面价163639元/㎡。该地块是2025年上海起始楼面价最高的宅地之一，稀缺的地理位置叠加低容积率指标，预计将打造高端低密住宅产品。

2025年上海多个高端项目热卖，表明即使地价高、房价高，核心区域的高端豪宅仍然具备强劲的去化能力，增强了政府供地、开发商拍地的信心。徐汇衡复地块若成功出让，有望进一步巩固上海顶豪市场的价格体系，并为周边存量项目提供价值支撑。

静安区C050202单元053-b-1地块位于东斯文里板块，用地性质为住宅兼商业，建设用地面积16809㎡，容积率3.53，规划建筑面积59337㎡，起始价48.71亿元，起始楼面价82098元/㎡。该地块为旧改释放的稀缺宅地，地处静安核心区，周边配套成熟。

静安东斯文里地块体量较大，总起始价接近50亿元，对开发商的资金链和综合开发能力构成双重考验。该地块的出让结果将成为衡量大型房企深耕上海市场意愿的重要风向标。若成功实现好地块与好项目的加成，7月该批次土拍有望点燃四季度至明年初的楼市行情，为2026年楼市带来开门红。

虹口北外滩地区hk315-11地块用地性质为住宅，建设用地面积19441㎡，容积率2.6，规划建筑面积51130㎡，起始价44.23亿元，起始楼面价86502元/㎡。浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块位于唐镇，建设用地面积22667㎡，容积率2.3，起始价19.49亿元，起始楼面价37400元/㎡。闵行莘庄社区02单元06-05地块起始楼面价43268元/㎡。

优质地块总价较高，对开发商构成资金约束，多宗优质地块齐上有望分流参拍热度，平抑最终成交地价及溢价率。与此同时，青浦区推出5宗地块（含3宗住宅和2宗商业），奉贤区推出1宗住宅，外围区域供地同步放量，形成梯度供应格局，满足不同类型房企的拿地需求。

图表1：上海六批次土拍重点地块明细

区县	地块名称	用地性质	建设用地面积(㎡)	规划建筑面积(㎡)	容积率	起始价(万元)	起始楼面价(元/㎡)
徐汇	XH-02单元051-11地块	住宅	4705	6117	1.30	100100	163639
静安	C050202单元053-b-1地块	住宅/商业	16809	59337	3.53	487100	82098
虹口	北外滩hk315-11地块	住宅	19441	51130	2.60	442300	86502
浦东	PDP0-0405单元C-02C-01地块	住宅	22667	52134	2.30	194980	37400
闵行	莘庄社区02单元06-05地块	住宅	26232	65580	2.50	283750	43268