京东奥莱是品牌折扣零售赛道的新入局者，但其定位与现有业态形成显著差异化——聚焦三至五线城市的下沉市场。民生证券发布的《对比海内外奥莱业态发展，京东奥莱正当时》报告指出，京东奥莱由京东集团与海澜集团战略合作打造，首店2024年9月于江阴飞马水城开业，截至2025年春节已布局11家门店，选址山东、河南、河北、安徽等低线城市核心商圈。本报告从门店布局、品牌合作、供应链优势和拓展空间四个维度，前瞻京东奥莱的发展潜力。

京东奥莱为海澜集团与京东集团的战略合作项目，全称上海京海奥特莱斯商业发展有限公司。股权结构上，海澜之家通过上海海澜之家投资间接持股5%，斯博兹总经理施文兵通过江苏旭祺禾贸易持有35%股权，京东集团作为战略合作方不持股，但提供供应链、品牌资源和线上运营支持。海澜之家凭借品牌影响力和线下门店运营经验助力京东奥莱在成长型城市深入布局。二者强强联合，以“线上京东奥莱自营专区+官方旗舰店”与“线下实体门店”双渠道驱动，打造全渠道品牌折扣零售新物种。

京东奥莱首店2024年9月25日于江阴海澜飞马水城开业，面积近5000平方米，人流量和销售表现突出。此后开店节奏明显提速：2025年1月1日连开滕州中万购物中心（4800㎡）和安阳万意广场（3200㎡）两店；1月15日济宁太白路银座店开业；1月18日廊坊万向城（4500㎡）、临沂和谐广场（超10000㎡）、石家庄北辰广场（5000㎡）、菏泽和谐广场（6000㎡）四店同开；1月22日南阳文华南阳天地（5000㎡）开业；1月23日阜阳昌宜奥莱店开业。截至2025年春节前，已开设11家门店，选址均为三至五线城市核心商圈，门店面积从3200㎡到超10000㎡不等。下沉市场消费升级需求旺盛且品牌折扣供给稀缺，京东奥莱的快速扩张验证了其模式的市场接受度。

京东奥莱背靠京东集团供应链体系。2023年京东年报显示，京东已与超5万家供应商达成合作，涵盖运动鞋服、男女装、童装、美妆、奢侈品等多元品类。线下门店合作品牌约50余个，包括NIKE、Vans、UA等知名品牌，鞋服品类折扣大多为原价3-5折，美妆约7折，深度折扣吸引价格敏感型消费群体。京东奥莱同步开设京东平台“京东奥莱自营专区”及“京东奥莱官方旗舰店”，实现线上线下同款同价、库存互通。海澜之家在线下门店运营、场景化布局和消费者服务方面积累了丰富经验，可有效提升门店坪效和人效。供应链+运营双轮驱动，为京东奥莱的持续拓店奠定基础。

国内三至五线城市数量超过300个，品牌折扣零售供给严重不足，京东奥莱当前仅覆盖不足5%的潜在城市，开店空间十分广阔。参考海内外成熟奥莱业态的净利率水平（TJX约8%、西蒙地产超40%净利率、杉杉奥莱EBITDA率28.7%），京东奥莱在门店运营成熟后有望实现5%-10%的净利率目标。在消费分级趋势下，低线城市消费者对品牌正品和折扣价格的敏感度持续提升，京东奥莱以其正品保障、深度折扣和沉浸式购物体验，有望在下沉市场复制一二线城市奥莱的成功路径，成为海澜之家新的增长引擎。

京东奥莱门店布局（截至2025年春节）

京东奥莱已开门店及面积

门店位置	面积（㎡）	开业时间
江阴海澜飞马水城	近5000	2024年9月25日
滕州中万购物中心	4800	2025年1月1日
安阳万意广场	3200	2025年1月1日
济宁太白路银座	>3000	2025年1月15日
廊坊万向城	4500	2025年1月18日
临沂和谐广场	>10000	2025年1月18日
石家庄北辰广场	5000	2025年1月18日
菏泽和谐广场	6000	2025年1月18日
平顶山名门天街	3300	2025年1月18日
南阳文华南阳天地	5000	2025年1月22日
阜阳昌宜奥莱	—	2025年1月23日