财信证券报告深入分析房价走势与库存去化现状。2024年12月70大中城市二手住宅销售价格指数同比下降8.1%，二手房挂牌价指数同比下降10.09%——"以价换量"特征明显。2024年全国商品房销售面积9.74亿平方米（相当于2009年水平），同比-12.9%。137个典型城市中仅39个城市库存消化周期在2年以内，大部分城市去化压力仍大。房价企稳仍需时间，居民收入信心指数45.6%（低于临界点），购房需求释放有待经济基本面改善。

当前二手房市场量升价跌。2024年12月二手房挂牌量指数同比+20.36%，挂牌价指数同比-10.09%。各地方政府取消限售叠加税收新政减轻增值税税负，业主出售住房数量增加，但价格持续下行反映"以价换量"仍是普遍现象。新房市场方面，12月70大中城市二手住宅销售价格指数同比-8.1%，房价持续下行压缩市场预期。二手房量升价跌可能分流新房需求，并对新房价格造成扰动。房价企稳需要更长时间，而二手房价格是新建商品房价格的重要先行指标，短期内二手房价格下跌态势若延续，新房价格也将承压。

2024年11月全国商品房销售面积同比+3.25%（2021年7月以来首次正增长），12月增幅收窄至0.36%，销售复苏边际放缓。12月销售额同比+2.84%（增幅较前值扩大）。但从全年看，2024年商品房销售面积9.74亿平方米（相当于2009年水平），同比-12.9%；销售额96750亿元（-17.1%），绝对量仍处历史低位。在供求关系变化叠加人口负增长等中长期因素影响下，市场拐点暂未确立。2025年第一季度将是政策效应传导的重要窗口期，关注销售复苏的持续性。

库存去化压力仍大。据克而瑞数据，2024年137个典型城市中仅39个城市库存消化周期在2年以内，大部分城市去化压力较大。全国商品房待售面积截至2024年12月为7.53亿平方米。货币化安置（中值贡献8800万平，约占库存10%）与收储政策有望推动去化，但收储规模受限（仅32城发布细则）。土地成交是供给端先行指标，2024年100大中城市成交土地面积同比-5.29%，预示未来新增供应将继续收缩，有助于供需格局改善，但短期去库存压力仍大。

房地产市场中长期趋势取决于市场预期和宏观经济景气度。央行2024Q2城镇储户问卷调查显示，未来收入信心指数45.6%、就业预期指数43.4%（均低于临界点，创2022Q4以来新低），预期房价上涨的储户仅11%，而预期下降达23.2%。2024年末31个重点城市平均房价收入比19.11（同比-3.42%），下行主要驱动因素是房价下跌而非居民收入提高。2024年城镇居民人均可支配收入增速放缓，不足以激发购房需求。后续稳就业、增收人将是扩大内需的重要抓手，政策有望加大力度改善居民预期。

房价与库存关键指标

指标	2024年数据	变化趋势
商品房销售面积	9.74亿平方米	同比-12.9%（2009年水平）
70城二手房价同比	-8.1%（12月）	持续下行
二手房挂牌价指数	-10.09%（同比）	"以价换量"
去化周期<2年城市	仅39城（137个典型城市）	大部分城市压力仍大
房价收入比	19.11	同比-3.42%（房价下跌驱动）