日本58支REITs市值1014亿美元位居亚洲第一，中国内地79支产品数量最多，印度7支REITs市值首次超越中国香港——亚洲REITs市场的竞争格局正在经历深刻重构。戴德梁行这份报告从产品数量、市值规模、杠杆率、分派收益率、市净率五大维度，全景呈现了亚洲各大REITs市场的竞争态势与差异化特征。

截至2026年3月31日，亚洲各大交易所REITs总市值排名为：日本1014亿美元（58支），新加坡767亿美元（39支），中国内地321亿美元（79支），印度177亿美元（7支），中国香港174亿美元（11支）。日本以市值规模领先，中国内地以产品数量领先，两国合计占亚洲总市值约48%。

从产品数量看，中国内地79支已跃居亚洲第一，但单支产品平均规模仅4亿美元，远低于日本17亿美元、新加坡20亿美元、印度25亿美元的均值。中国内地REITs呈现“产品数量多、单体规模小”的特征，规模化扩容空间充足。

印度REITs全年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，首次超越中国香港位列亚洲第四。新增Knowledge Realty Trust以约53亿美元体量登顶印度市值首位。马来西亚REITs市值同比上涨38%，Paradigm REIT创13年最大首发规模。中国台湾市值下降5%，REITs吸引力降低及核心区位商办供给增加导致资产经营承压。

三地杠杆率分化显著：日本46%为最高，新加坡39%居中，香港32%最低。日本8支产品突破50%杠杆红线，集中在公寓、综合类REITs。新加坡仅1支突破45%（Manulife US REIT因资产减值被动升至58%）。香港仅3支突破40%，安全边际最大。美国市场无法定杠杆上限，依靠税制与市场化契约形成软性约束。

分派收益率：香港6.5%居首，新加坡6.0%居中，日本5.1%最低。三地均较2024年回落，香港降幅最大达180bps。市净率：日本1.06由折转溢（47%产品溢价），新加坡0.77折价（超八成破净），香港0.35深度折价（全市场破净）。日本市净率回升反映市场对通缩结束的乐观预期，香港长期折价反映流动性折价与资产运营压力。

亚洲市场上289支活跃REITs中，综合型最多（90支），工业/物流54支、办公37支、零售37支、住宿32支。本期新增REITs类别中工业/物流新增8支最多，零售、办公、可持续及数据中心各增加3支。

美国市场业态更为多元，除写字楼、工业、仓储等传统标的外，还包括娱乐（Gaming）、影院、户外广告用地等特色物业REITs，品类丰富度显著高于亚洲市场。

新加坡2025年新增3支REITs覆盖差异化赛道：NTT DC REIT（数据中心）背靠日本NTT集团，资产布局美国、奥地利、新加坡；胜捷住宿信托为新加坡首支公寓REIT，持有15处海内外公寓资产；UI Boustead REIT（工业）持有23处地产。三支新品中2支实现溢价交易，市场对新经济业态认可度高。