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1、亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告|1亚洲房地产投资信托基金2022研究报告REITsCONTENTS1002030405第一章亚洲REITs市场概览第二章中国基础设施公募REITs市场概况第三章REITs市场ESG实践第四章保障性租赁住房公募REITs研究第五章消费型基础设施REITs案例分析凯德中国信托（新交所）2|亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告戴德梁行很荣幸连续第七年发布亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告。本期报告介绍了2022年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设

2、施公募REITs”）市场的表现。同时我们讨论了基础设施公募REITs市场ESG实践、以及保障性租赁住房基础设施公募REITs市场分析。最后，我们以凯德中国信托（CLCT）作为海外消费型基础设施REITs的典型案例进行分析。截至2022年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计220支；总市值达2,638亿美元，同比下降13%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.9%)、新加坡(7.7%)、日本(4.2%)，而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。2022年受到美国加息的影响，亚太REITs市场

3、股价表现低迷，日本上市REITs综合表现优于中国香港和新加坡，市场指数年综合收益率为-4.8%，而中国香港、新加坡REITs市场指数年综合收益率分别为-23.7%和-11.9%。截至2022年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地137处物业，较上一年增加了8处。2022年两地REITs在内地的交易活跃度有所下滑，共购入8处资产，包含零售、工业物流、数据中心、写字楼业态。内地的物流仓储及数据中心等新经济不动产，成为REITs收购的理想标的。2022年度，中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳，至2023年5月31日，市场共有27单产品，总发行规模为908亿。2022年，国

4、内ESG信息披露制度体系逐步完善，部分公募REITs已率先行动，在基金层面及资产层面积极践行ESG信息披露。此外，首批保租房公募REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程碑式的意义。最后，本报告选取在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）作为海外消费基础设施REITs的典型案例，可供消费型基础设施公募REITs未来长远发展参考。*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为2022年12月31日。*中国内地基础设施公募REITs

5、市场数据截止时点为2023年5月31日EXECUTIVE SUMMARY亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告|301概览根据戴德梁行的统计，截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支，总市值为2,638亿美元，同比2021年末下降13%。日本、韩国和新加坡最早建立了REITs市场，得益于监管当局力推，近年来泰国、印度、菲律宾等REITs市场逐渐兴起，在商办、基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的REITs产品。中国内地基础设施REITs的加入，带给亚洲REITs市场格局新的变化，2023年内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。受美国加息

6、影响，亚洲REITs市场股价走低，整体市值下跌，但优于美国、欧洲REITs市场的表现。新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产减少，显示出投资人较为谨慎的判断。席卷全球的COVID-19影响余波仍在，酒店、写字楼、零售等传统业态依旧面临挑战；工业/物流、数据中心等新经济领域，以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。4|亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支，同比2021年末实际新增18支。其中，泰国、韩国、菲律宾、马来西亚和中国内地新增21支产品，新加坡2支与其他2支REITs通过合并退市，