物业行业正在经历从高速扩张到高质量发展的关键转型期。东吴证券研报对2024年物业公司年报提出四大预测：收入利润增速中枢下移，回归10-15%的正常商业逻辑增速；利润率分化加剧，需分辨“增效”与“降本”的可持续性；回款整体下降，一年以上应收款占比成关键指标；分红意愿继续提升但幅度可能弱于上财年。部分优秀公司如绿城服务、中海物业、万物云已率先实现毛利率企稳回升。当前时点，华润万象生活和绿城服务是最为看好的标的。

物业行业已进入成熟期，收入增速中枢将维持在10-15%左右。2019-2021年由资本助力，物业行业经历大幅增长，头部公司普遍实现20-30%复合收入增速，部分激进民企通过收购和激进三方项目拓展收入增速超60%。随着地产行业步入调整，物业行业回归正常商业逻辑，头部公司增速回落至20%以下。

物业服务业务的收入占比将继续提升。过去多年物业公司探索社区零售、车位销售、养老服务等第二增长曲线，但效果有限。这些业务面临垂直领域头部公司降维打击、无法摆脱关联方和地产周期束缚、短期无法实现稳定盈利等问题。物业公司主业“物业服务业务”的收入占比近年开始提升，民企公司提升幅度达10-40个百分点。预计未来物业服务收入占比中枢将提升至70%左右。

收入增速放缓源于新拓项目增速放缓，而新拓项目增速放缓源于项目准入标准提升，考核重心从“量”调整为“质”。2021-2023年头部公司在管面积同比增速普遍下降。绿城服务在拓展项目时考核首要指标是项目经济效益，管理面积指标被弱化。2023年起很多公司开始退出前期拓展的部分无法盈利的项目。仍能维持关联方稳定交付的央国企和混合所有制公司预计能维持10-15%收入增速，而缺少关联方交付的民企公司预计仅能维持个位数收入增速。

利润率分化将持续加剧。非业主增值服务及社区增值服务业务发展平稳且在收入结构中占比下降，物业服务业务的利润率将主导公司整体利润率变化。对物业服务业务利润率提升有效的举措包括：提高新拓项目盈利能力准入标准、清退前期亏损项目、追求城市和项目密度提高管理坪效、调整员工薪酬机制提升人员复用率、科技设备替代等。公司间经营战略和能力的差距将体现在未来利润率变化上。

良性的“增效”才具备可持续性。“降本类”措施（调整组织架构减少管理层级、降低费用标准、偷减项目人头数、增加外包比例）要么属一次性事项，要么可能降低服务满意度或阻碍业务开展，不具备可持续性。“增效类”举措（物业服务业务毛利率提升代表经营效率提升）更具备可持续性。分析一家公司利润率改变时需追根溯源，物业服务业务毛利率提升较单纯管理费用或销售费用下降更好。

利润率变化是中期维度变量，扭转趋势不易。物业公司退出项目并非易事，过往亏损项目形成拖累，新拓项目或经营增效带来的利润率提升需要1-2年甚至更长时间方能体现。当前利润率已回升的公司早在2022年或更早就开始调整。一旦趋势形成，在未来一定时间趋势也会持续，需特别关注利润率已出现拐点的公司。当前时点建议关注绿城服务、中海物业、万物云。

样本公司2023年-2024H1毛利率企稳回升情况

公司	综合毛利率	基础物业服务	非业主增值	社区增值
绿城服务	↑	↑↑↑	↑	↑
中海物业	↑	↑↑	↑	↑
万物云	↑	↑	—	—
保利物业	↑	—	—	—
华润万象生活	↑	—	—	—

行业整体收缴率受宏观经济影响将逊于2023年。2024年受到内外因素影响，C端/B端/G端客户的支付能力及支付意愿均出现不同程度下降。部分优秀公司通过各种催收措施可将收缴率维持与2023年基本持平。收缴率下降带来两大影响：1）应收款增长，需关注“一年以上应收款”占比和周转天数变化，央国企一年以上应收款占比水平普遍低于民企；2）经营现金流下降，可能影响分红能力。

2024年大部分公司将继续提升分红比例，尤其是分红率仍低于50%的公司。部分受商誉减值影响的公司可能通过维持或适当提高分红总金额来变相实现分红率提升。受收缴率下滑影响，今年大部分公司分红率提升幅度可能少于2023年。分红率的提升需平衡资本市场要求和公司中长期战略对现金的使用规划。若短期基础分红率提升有难度，可通过特别分红形式回馈股东，过去一年多家公司进行了特别分红并获得积极反馈。重点看好分红率已较高且经营稳定的华润万象生活（55%）、绿城服务（73%）、滨江服务（70%）。