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1、专题报告新引擎，新航道人人人人人人人人人人人人人人人人人人人世邦魏理仕中国区研究部投资及资本市场部2025 年12 月2%13%59%20212022202320242025YTD增值型增值型（ValueValue-AddAdd）机会型机会型（OpportunisticOpportunistic）改造改造证券化证券化 提提升升开开发发5.5%1.1%未来供应退潮，未来供应退潮，市场空置率有望市场空置率有望回归合理区间回归合理区间执行摘要人人人人人人人人人人人人人人人工业物流工业物流1,370+亿元 人人人人人人人人 人To-C人 人人人人人人人险资C端资产配置占比变化人人人人人人人人人人人人险

2、资近五年前四大配置资产类型 人人人人人人人人人 人人REITs人人人人人人人180.76人人人人人人人人人人人人人人人人 人人人人人人人人人89-257 bps公募REITs400 bps一线城市仓储物流仓储物流26-28年供应量较23-25年零售物业零售物业60%长租公寓长租公寓28年空置率水平有望回归至15%办公楼办公楼保租房供应过峰，保租房供应过峰，内环内租金有望率内环内租金有望率先回归增长通道先回归增长通道90%2019 年平均坪效的楼宇13栋注释：研究选样自世邦魏理仕研究部追踪的上海办公楼市场中2019 年项目出租率85%的稳定运营期项目30世邦魏理仕研究部|投资及资本市场部 202

3、5 CBRE,INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局Update header text 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%20152016201720182019202020212022202320242025Q3办公楼资本化率零售物业资本化率仓储物流资本化率十年期国债收益率中国不同资产类别资本化率趋同，短期仍有扩张压力中国一线城市资本化率与十年期国债收益率数据来源：世邦魏理仕研究部，2025 年11月 办公楼、零售物业和仓储物流租金收入端继续承压，投资者的风险偏好普遍谨慎一致，令一线城市三大主流物业类型资本化率逐步趋同。一线城市各资产类

4、型平均资本化率与十年期国债收益率之间的利差保持在约400个基点的高位。由于租赁基本面复苏缓慢及市场流动性尚未出现根本性改善，预计各资产类型的资本化率短期仍有扩张压力。亚太多数市场风险利差逐步拉大，中国内地一线城市平均利差持续领先。自2024 年三季度至今，平均净租金回报率与借贷成本之间的利差已扩大100个单位至290个基点。（见下页）31世邦魏理仕研究部|投资及资本市场部 2025 CBRE,INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局Update header text All content layouts within the template are referenc

5、es and 数据来源：世邦魏理仕研究部，2025 年11月亚太区主要市场资本化率与借贷成本的平均利差-4%-2%0%2%4%孟买香港台北悉尼首尔布里斯班墨尔本东京奥克兰新加坡深圳上海北京广州2024Q32025Q3注释：平均利差为各市场办公楼、零售物业及仓储物流平均资本化率与借贷成本之差亚太多数市场风险利差逐步拉大，中国内地一线城市的利差处于领先水平免责声明除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责联系我们宋晓梦执行董事资本服务部中国区研究部谢晨负责人中国区研究部乔梦洋高级经理中国区研究部mengyang.qiao 投资及资本市场部丁志龙董事资本服务部杨硕助理经理资本服务部