保利发展-公司深度报告：进击的龙头“一主两翼”协同核心城市群价值成长-220530（30页）.pdf

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1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 30 保利发展保利发展（600048.SH） 2022 年 05 月 30 日 投资评级：投资评级：买入买入（维持维持） 日期 2022/5/30 当前股价(元) 15.86 一年最高最低(元) 19.88/9.76 总市值(亿元) 1,898.49 流通市值(亿元) 1,898.49 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近 3 个月换手率(%) 54.88 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 进击的进击的龙头龙头， “一主两翼”协同核心城市群价值成长， “一主两翼”协同核心城市群价

2、值成长 公司深度报告公司深度报告 齐东（分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 经营管理能力优秀的龙头央企经营管理能力优秀的龙头央企 本轮供给侧改革结束后，行业竞争格局将显著改善，且地产托底政策持续出台，行业销售未来预计将逐渐修复。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。由于行业整体去化率下行，我们下调公司 2022-2023 年盈利预测（原值分别为 345.7、376.3亿元） ，新增 2024 年盈利预测。我们预计 2022-2024 年归母净利润分别为 264.8、281.4、324.7 亿元， EPS

3、分别为 2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应 P/E 估值分别为 7.2、6.7、5.8 倍。由于公司基本面非常稳健，维持“买入”评级。 住宅开发：住宅开发：大局观与执行力并重，领先核心城市群市场大局观与执行力并重，领先核心城市群市场 销售端：销售端： 公司发家并长期经营广州市场， 对高能级城市的长期市场机会有更加超前的理解， 公司核心城市群深耕战略先人一步， 产品体系针对市场需求持续迭代，区域布局不断优化，重点城市市场份额持续提升。 投资端：投资端：坚持“核心城市+城市群”深耕战略，拿地强度灵活调整。受益本轮行业供给侧改革，市场份额有望进一步提升。2021 年 6 月至 2022

4、年 4 月底，保利发展共获取土地 90 块，对应总拿地金额 1256.2 亿，位居行业第一。 非住业务：非住业务： “一主两翼”战略再升级，打造不动产生态发展平台“一主两翼”战略再升级，打造不动产生态发展平台 公司在 2018 年将“一主两翼”战略进一步升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼” ，打造不动产生态发展平台。公司综合服务翼已经涵盖物业、建筑、经济、商业、酒店等 10 大业务板块；不动产金融翼业务规模持续扩张，累计基金管理规模超 1700 亿，协同赋能潜力较大。 经营表现：经营表现：长期稳健经营长期稳健经营典范典范，盈利能力有望企稳回升盈利能力有望企稳回升 2021

5、 年公司实现营业收入 2850.24 亿，同比增长 17.2%；实现归母净利润 273.88亿，同比下降 5.4%。公司财务情况良好，三道红线指标全部为绿档。 风险提示：风险提示：居民收入受疫情反复影响，公司销售规模不及预期 财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 338,324 350,503 381,488 YOY(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 归母净利润(百万元) 28,948 27,388 26,479 28,141 32,467 YOY(%) 3

6、.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 P/E(倍) 6.6 6.9 7.2 6.7 5.8 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所（股价截至 2022 年 5 月 30 日） -40%-20%0%20%40%60%2021-052021-092022-01保利发展沪深300开源证券开源证券 证