房地产行业暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索-220520（67页）.pdf

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1、 房地产行业房地产行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业深度行业深度 2022 年年 5 月月 20 日日 强大于市强大于市 相关研究报告相关研究报告 房企房企 2021年年报及年年报及 2022年一季报综述： 行业盈利年一季报综述： 行业盈利承压，货币资金承压，货币资金 5年来首现负增长；房企分化加剧，年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营总体趋向稳健经营20220517 房地产房地产 2022年年 4月统计局数据点评：地产核心指月统计局数据点评：地产核心指标持续下行；基本面提振迫在眉睫标持续下行；基本面提振迫在眉睫20220517 央行下调房贷央行下调房贷利率下限释放强信号，预计

2、后续行利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台业在金融层面的政策将密集出台关于央行调整首关于央行调整首套房贷利率下限的点评套房贷利率下限的点评20220516 金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间融资优势赋予更多成长空间20220505 2022年中央政治局会议点评：政治局会议支持各年中央政治局会议点评：政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期期20220429 从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最

3、佳路径与当前房企的生存法则与当前房企的生存法则20220325 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：暴雷房企区域性研究系列之闽系篇： 激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索 核心观点核心观点 继承“冒险拼搏”的闽商基因，高杠杆强扩张从深耕福建到走向全国。继承“冒险拼搏”的闽商基因，高杠杆强扩张从深耕福建到走向全国。闽系房企指早期成

4、立于福建，业务范围拓展至全国的房地产开发商。闽系房企以民营为主，其创始人多在其他行业完成原始积累后进入房地产行业。伴随住房制度改革和房地产行业发展，闽系房企经历了萌芽、深耕、开拓、扩张、进入失速期。目前闽系房企多数规模超千亿、专注于房地产开发与销售业务、产业以住宅为主、业态存在差异、从立足福建走向全国，以长三角为战略布局核心。闽系房企继承了“敢于拼搏”的闽商基因，形成了与其他区域房企不同的三点特质：1）“强扩张、强扩张、高杠杆、快周转”的经营模式；高杠杆、快周转”的经营模式；2）善用资本的融资特点；）善用资本的融资特点；3）“家族化”浓厚的管理制度。家族化”浓厚的管理制度。 政策收紧和市场走弱

5、等外因加速了闽系房企危机的爆发，而激进扩张、多政策收紧和市场走弱等外因加速了闽系房企危机的爆发，而激进扩张、多元融资等内因才是危元融资等内因才是危机的根源所在。机的根源所在。21下半年自恒大率先暴雷后，房企大面积出现流动性危机，闽系房企成为本轮暴雷事件中的重灾区，出现严重暴雷事件的闽系房企有：世茂集团、禹洲集团、泰禾集团、阳光城、正荣地产。从内因来看，从内因来看，1）盲目推进全国化扩张：）盲目推进全国化扩张：闽系房企多形成全国化战略，曾有3-5 年激进扩张时期。2）高溢价、高成本拿地：）高溢价、高成本拿地：过高的成本挤压项目利润空间，使项目亏损、营收和利润下滑。3）强大的多渠道融资能力成为双刃

6、剑：）强大的多渠道融资能力成为双刃剑：充足的民间资本及海外回流资本为闽系房企提供充足的资金和良好的融资环境，使其拥有多渠道融资能力，支持全国化战略，但也造成了“高杠杆”的特点。4）对持有物业较为执着：）对持有物业较为执着：持有物业资金需求量大、占用时间长、且回收周期长，在政策收紧和市场遇冷的情况下更容易面临现金流问题。5）住宅业态定位偏向）住宅业态定位偏向中高端：中高端：在限价政策调控下，高价项目开盘延迟，项目去化周期进一步拉长，周转速度下降使“高杠杆”模式下所需要的资金运转困难。6）大量收并购：）大量收并购：不仅占用大量资金、还可能因尽调不周、团队人才欠缺、估值偏差等原因导致货值消化速度远低