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1、政策“组合拳”下的中国房地产市场C M F 宏 观 经 济 热 点 问 题 研 讨 会(第 9 2 期)主 办 单 位：中 国 人 民 大 学 国 家 发 展 与 战 略 研 究 院、中 国 人 民 大 学 经 济 学 院、中 诚 信 国 际 信 用 评 级 有 限 责 任 公 司承 办 单 位：中 国 人 民 大 学 经 济 研 究 所政策“组合拳”下的中国房地产市场报 告 人：潘 颖 豪2 0 2 4 年 1 1 月 6 日目 录一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳长期：支撑房价高位运行的

2、宏观指标发生转变 热 点 背 景66.1648.30197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021常住户籍 人口发展模式：城镇化率 根据国际经验，当一个国家的城镇化率达到30%至70%时，通常意味着城镇化进程进入加速阶段。长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 热 点 背 景 总人口达到顶峰 我国人口增长模式已经从传统型过渡至现代型，即低出生率、低死亡率、低自然增长率，人口规模已经越过峰值。12/01/2023,0.640.910.820.760.700.650.600.590.590.530.520.510.490.

3、480.610.740.590.670.490.650.560.380.330.150.03-0.06-0.1512/01/2023,1409.671,200 1,250 1,300 1,350 1,400 1,450-0.500.000.501.001.502.002.503.003.504.001998200220062010201420182022百万人%人口出生率人口死亡率人口自然增长率人口数长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 热 点 背 景 人口年龄结构变化u 人口结构转型：u 少儿抚养比总体下降和老年抚养比持续上升u 劳动力年龄结构不断老化，老龄化程度加深0.20.250.3

4、0.350.40.45200020052010201520200-2425-4444-长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 热 点 背 景 人口区域分布结构 收缩城市：人口净流出图 片 来 源：龙 瀛中期：房地产市场的周期性波动规律 热 点 背 景88.0098.00108.00118.00128.00138.0020112014201720202023上年同月=100平均:一线城市平均:二线城市平均:三线城市平均 新建商品房销售价格指数呈现周期性波动中期：房地产市场的周期性波动规律 热 点 背 景7 57 107 157 207 257 307 357 407 457 200220052

5、00820112014201720202023百万平方米住宅办公楼商业营业用房 房地产库存去化压力迎来新一轮上扬中期：房地产市场的周期性波动规律 热 点 背 景11.099.541.336.3311.3316.3321.330.302.304.306.308.3010.3012.3014.3019971999200120032005200720092011201320152017201920212023亿平方米万亿人民币房地产开发投资商品房新开工面积 房地产供给端迎来新一轮收缩短期：当前经济运行中的新情况新问题 热 点 背 景全球经济环境复杂多变：国际贸易摩擦：主要经济体之间的贸易壁垒逐渐增多

6、，导致全球贸易增速放缓，跨国企业面临更复杂的经营环境 地缘政治风险：俄乌冲突、巴以冲突以及近来的黎以冲突等，将给全球经济带来持续的不确定性。全球供应链的重构：全球产业链供应链的重构，从全球单一产业链供应链到全球产业链供应链的多元化与碎片化降 低 资 源 在 全 球 范 围 内 的 配 置 效 率，进 而 提 升 很 多 产 品 的 中 长 期 生 产 成 本，进 而 提 升 全 球 的 通 货 膨 胀 中 枢。削 弱 中 国 企 业 在 全 球 产 业 链 供 应 链 上 的 中 枢 环 节 地 位，中 国 的 外 贸 外 资 增 长 将 因 此 而 面 临 挑 战。今天最大的不确定性：美国总