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1、房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/21 房地产房地产 2025 年 06 月 04 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图 数据来源：聚源 新房成交面积环比增长，杭州土拍市场火热行业周报-2025.6.2 新房二手房成交面积环比增长，持续 推 进 城 市 更 新 行 业 周 报-2025.5.25 新房上海同环比领涨，一线新房价格 环 比 持 平 行 业 点 评 报 告-2025.5.19 “好房子”系列专题一：“好房子”系列专题一：四代宅崛起四代宅崛起，政策红利与产政策红利与产品创新驱动居住升级品创新驱动居住升级 行业深度报告行业深度报告 齐

2、东（分析师）齐东（分析师）杜致远（联系人）杜致远（联系人）胡耀文（分析师）胡耀文（分析师） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790124070064 证书编号：S0790524070001 四代宅政策频出，整体居住体验优化四代宅政策频出，整体居住体验优化 第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有露台院落和独立花园。2022 年开始，伴随“好房子”概念陆续在中央各部门被提及，此后各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质。2023 年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快速发展。四代宅主要特点包括：（1

3、）通过对阳台、空中花园的优化设计赠送露台面积，有效提升实际得房率。（2）露台在空间布局上采用开敞式错层设计，增加了采光面积。（3）可视面最大化、五大空间一体化。（4）垂直花园展现绿色建筑理念。多城四代宅入市，整体去化优秀多城四代宅入市，整体去化优秀 根据克而瑞调研数据，2025 年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。好房子趋势：产品力成为核心竞争力好房子趋势：产品力成为核心竞争力

4、 在“好房子”政策指引下，我们认为未来商品房发展趋势主要有（1）低容积率：2024 年以来，各地成交宅地中，容积率 1.5 以下的地块明显增加，包括苏州、南京、合肥等地，都推出了多宗容积率在 1.0 出头的地块。（2）高得房率：在“好房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品房容积率，相关措施包括提高阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部分面积不计入容积率等。（3）大户型：据克而瑞检测的 193 个城市数据显示，2024 年四房户型产品成交占比同比提升 2.8 个百分点至 29.2%，140 平以上户型成交占比同比提升 1.7 个百分点至 18.8%。投资投资建议建议 在“好房子、好

5、服务”政策引领下，各城市第四代住宅陆续涌现，四代宅基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，整体去化表现相对更优秀。我们认为，后续“好房子”理念也将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”的趋势发展，进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。风险提示：风险提示

6、：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。-24%-12%0%12%24%36%2024-062024-102025-02房地产沪深300相关研究报告相关研究报告 开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 行业研究行业研究 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/21 目目 录录 1、四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出.4 2、四代宅特点：得房率提升，居住体验优化.6 2.1、花园露台全赠送提高得房率.6 2.2、错层分布，高垂直空间增强采光面积.8 2.3、LDKBG 一体化，增强无界互动空间.10 2.4、垂直花园