万科A-深耕核心城市跨周期的长跑能手-220425（15页）.pdf

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1、 1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 公司总览公司总览。1 1）历史沿革。）历史沿革。公司成立于 1984 年，1988 年股份制改革完成后进入房地产行业， 1991 年于深交所上市， 1993 年确立以住宅开发为主营业务。公司发展历程可分为四个阶段。综合经营阶段（综合经营阶段（1 1984984- -19921992 年） 。年） 。公司成立之初主营自动化办公等设备的销售，1988 年首次投资房地产项目，1990 年形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营方向，1991 年在深交所上市。专业化战略阶段

2、（专业化战略阶段（1 1993993- -20012001 年） 。年） 。1993 年公司转向以房地产为核心的专业化发展方向，确立以城市住宅开发为主导业务，2001 年完成专业化战略调整。全国化布局全国化布局阶段（阶段（2 2002002- -20132013 年） 。年） 。2003 年公司积极布局长三角、珠三角及东北三个区域，2005 年成功进入浙江和苏州市场。2013 年公司首次投资海外房地产项目。多元化布局阶段（多元化布局阶段（2 2014014 年至今） 。年至今） 。2014 年公司提出由开发商向城市服务商转型，同年在联交所挂牌上市。2016 年推出独立物流品牌及青年长租公寓，2

3、017 年深圳地铁集团成为基石股东，共同推进轨道+物业战略，2020 年公司全口径销售金额突破 7000 亿。2 2）公司治理。公司治理。截至 2021 年12 月末，公司大股东深圳市地铁集团共持有公司 27.89%股份，管理架构为集团总部+事业集团+事业单元，总部下设 8 大事业集团及 7 大事业单元。3 3）业务概览。业务概览。公司第一大收入来源为房地产开发业务，占营业收入比重长期保持在 95%以上。第二大收入来源为物业管理服务，2021 年收入占比 4.4%。物管板块收入增势较好，2021 年同比增长32.1%。 业务与财务分析。业务与财务分析。 （1 1）资产端。）资产端。土储质量方面

4、，土储质量方面，公司 2021 年存量土储集中于二线城市，重仓长三角、珠三角地区，重点布局城市包括长春、成都、西安等；公司周转较快，项目开发周期平均为 2.1 年，低于样本房企中位。投资节奏方面，投资节奏方面，2012 年公司拿地节奏较快，2014 年由于主要城市土地市场量缩价涨公司拿地强度回落，2015-2017年公司在合约销售额高速增长的同时拿地强度不断攀升。2018 年起随着宏观政策不断收紧、主要城市调控升级、土地市场明显降温，公司拿地节奏明显放缓，2021 年公司坚持量入为出的投资策略，拿地强度降至 31.3%。销售销售方面，方面，公司合约销售额保持高速增长，2014 年攀上两千亿规模

5、，2017 年突破 5000 亿，2018 年以来销售增速有所放缓，但仍处于较高水平，2020 年销售额突破 7000 亿。2021 年合约销售额降至6277.8 亿，与同期 TOP20 房企负增长表现基本持平。结算能力结算能力方面方面，受益于销售额高速增长，近年公司地产板块营业收入增速保持较高水平，2021 年同增 7.4%。2021 年末公司合同负债达 6382.2 亿，同增 1.04%，未来结算有一定保障。受前期拿地价格较高影响，2020 年以来地产板块毛利率有所下滑。 （2 2）负债端稳定性。负债端稳定性。1 1）债务结构：）债务结构：公司融资渠道以银行贷款为主，有息负债抵质押率较低，

6、2020 年起公司短债占比持续下降，2021 年短期债务占比仅为 22%，同比下降 10.1pct。2 2）偿债能力）偿债能力：近年来公司现金短债比始终保持在2 倍左右，2021 年由于短期有息债务的大幅降低，现金短债比上升至 2.4 倍；净负债率长期保持在 35%以下的较低水平，2021 年末为 29.7%；剔预资产负债率下降至 69.8%，公司财务结构优化至绿档水平。3 3）融资能力）融资能力：2022 年以来公司融资顺畅，1-3 月累计发债 99.9 亿，较 2021 下半年相比，公司发债久期略有拉长，平均发债成本下行34BP 至 3.2%。 盈利预测盈利预测： （1 1）房地产开发板块