第一太平戴维斯：2022中国物流地产报告（30页）.pdf

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1、中国物流年月中国物流地产2经济观察及预判03区域物流市场06热点物流城市14生产及流通领域21物流投资市场25中国物流地产3经济观察及预判中国物流地产经济韧性增长经济疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产品的需求，导致出口在2021年同比增加21.2%至人民币21.7万亿元、贸易顺差上涨20.2%达到人民币4.4万亿元。2022年，随着海外市场产能恢复，中国市场受到刺激推动的消费放缓，预计出口增速亦将有所放缓。2021年，国内消费市场零售额实际增长10.7%至人民币44.1万亿，线上销售稳定增长12.0%至人民币10.8万亿，目前电商渗透率接近25%。在线

2、销售的稳定增长在包裹数量上亦有所反映：中国全年运输包裹数量增长29.9%达到1,080亿。政策过去十年中，中国不断强调发展消费市场以重新达到经济平衡。近几年，共同富裕、国内国际双循环及培育国际消费中心城市等倡议的提出将进一步助推消费市场。受此刺激，零售销售增长预计将超过GDP 增长，同时有可能将中国家庭消费GDP占比从2020年38.1%的水平提升至更接近发达国家的60-70%的水平。“双循环”策略及“中国制造2025”规划等意在延续中国在工业领域的增长和升级、减少对海外市场的依赖、实现供应链内部化、同时促使传统产业升级并在新兴领域扩张。成熟的华东地区制造业已经向先进科技制造业升级，而劳动密集

3、型制造业将逐渐向华西地区转移。2022年1月印发的关于促进制造业有序转移的指导意见已列出了对应的主要目标。随着生产环节搬离消费中心，RECP及一带一路等协议推动与邻国的贸易增长，基建铺设将会是下一阶段的重要工作。2022年1月19日，国务院印发关于促进内外贸一体化发展的意见，公布相关推进举措，包括培育新的商业模式促进综合贸易，如采用C2M模式生产、建设先进信息技术支持的智能工厂，及持续发展自由贸易港和自由贸易试验区等。相隔不久，2022年2月8日，国务院批准在27个城市和地区设立跨境电商综合试验区。经济观察及预判4来源：Focus Economics，第一太平戴维斯研究部0%1%2%3%4%5

4、%6%7%8%9%020406080100120140160180201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026十亿元人民币GDPGDP增速中国GDP总量及增速中国物流地产基建科技加持城市化城市化是过去数十年经济增长的重要驱动力。尽管现阶段进程有所放缓，但广泛的就业机会仍使主要城市集群独具吸引力。截至2020年，长三角和粤港澳两大城市群十年内的常住人口持续增长，分别上涨15.1%及39.1%至1.65亿和1.1亿。大型城市和集群带来效率提升，但其运转所消耗的巨大资源则需要从其他地区运输而来，这也意味着更高的基础设施要求。

5、基础设施、交通运力及成本相对低廉的制造业成本以及不断扩张的生产规模和速度，令中国在过去20年内的全球制造业中独领风骚。但随着国内消费力的增长、生产地点迁移以及疫情限制使得中国的基建受到考验。中国拥有的世界最发达的公路网络之一， 高速公路和一级公路网络达到28.5万公里（里程较十年前翻了一倍）。这一数据在美国而言约为26万公里。然而面临需求上涨及更多基建不足的局面，国家仍需进一步投入这一公共设施领域的开发。铁路和航空网络方面也拟定了相似的扩充计划，以满足城乡地区旅客和货物运输需求。房地产科技、自动化和劳动力成本上涨虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制运输成本的目的，但采用房地产科技并提高自动化

6、是控制劳动力成本的关键。在2010年至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元人民币增至10万元人民币，增幅达150%。随着生活成本不断提高，迫使企业为人工提供更好的保障，预计工资的增长速度不太可能放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产力的有效手段。在仓储物流行业，包括仓库自动化、 SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项目助推行业的持续发展。经济观察及预判5050100150200250300050100150200250300铁路里程（左轴）高速公路里程（左轴）公路里程（左轴）机