德勤：REITs发展报告（21页）.pdf

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1、新加坡是亚洲领先的亚洲全球性房托及商业信托中心，超过80%的房托和地产类商业信托拥有离岸资产。截至2020年新加坡目前拥有44支房托和商业信托，总市值超过800亿美元，平均股息率为5.2%，是亚洲除日本外最大的房托市场。城市发展有限公司(City Development Limited)的房托可能在第三季度上市的这个重磅消息使我们预期房托和商业信托将继续在新加坡交易所占据重要地位。早期，新加坡房地产商几乎全部靠银行贷款，导致房地产商在信贷缩紧的经济情况下没办法及时得到融资，再加上经济不好的时候，资产情况表现不是很好，价值会受到很大的波动，所以，1999年新加坡出台了房地产投资信托的监管框架。1

2、999年到2021年，新加坡经过了不下8次的框架调整。新加坡刚推出房地产投资信托时杠杆的要求是25%，适用于当时的经济和资产情况。几次的框架调整也对一些披露要求和房地产投资信托的治理方面做出了改变。2020年，房地产投资信托的杠杆率也从45%调整到了50%。这就是新加坡所采取的渐行式监管所取得的成果。新加坡可以吸引到许多来自不同地区的资本选择在新加坡投资房地产投资信托产品。同时，新加坡也成功地吸引到了来自不同地方的开发商用它们当地的资产来新加坡发行房地产投资信托。新加坡的市场，无论在投资群体方面或资产分布方面都非常国际化，这个特点吸引到非常广泛的资金进入新加坡资本市场。新加坡的REITs单位通

3、常都会由原始发起人持有一部分，产品上市之后还会吸引到一些机构和散户。新加坡对原始股东持股比例没有限制，但会希望原始股东对资产有一定的掌控能力并促进其很好的发展。对于资产的掌控，信托管理公司和物业管理公司通常都是原始发起人或者房地产开发商所成立的全资子公司。新加坡的REITs通过资产管理公司和物业管理公司管理信托资产，加上单位持有人对信托的掌控，利益是得到保护的，这也确保信托在新加坡有很好的发展。在首批公募基础设施REITs产品上市前，国内投资者可以通过合格境内机构投资者(QDII)介入美股的REITs，比如说场内交易的美国REITs、场外的广发美国房地产等。但是存在两个问题：一个是场内的交易量

4、极小，场外的目前限制申购。另一个是追踪美股的REITs基金指数，目前看存在不太同步的情况。从2001年到如今，房地产政策的变动客观上影响了REITs的发展进度。特别是疫情之后，为了支持经济新发展，经过各监管部门的努力，最终我国REITs产品以基础设施REITs的形式推出了试点文件。我国采用的是典型的信托制结构，以公募基金为载体，通过投资ABS产品实现对物业股权的控制。截至2020年末，上交所有39单“类REITs产品”发行，规模达631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。此外，上交所于2019年推出首单基础设施私募REITs(沪杭甬REITs产品)，引领境内市场储架式产品、可扩募产品(菜鸟REITs产品)等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。在进行了一系列创新尝试后，首批9只公募基础设施REITs产品终于在2021年6月千呼万唤始出来。这9只公募基础设施REITs产品涵盖了产业园区(3只)、仓储物流(2只)、生态环保设施(2只)和高速公路(2只)等4大类技术设施，覆盖了京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等国家重大战略区域。我们选取了首批公募基础设施REITs中具有行业代表性和区域代表性的案例进行分析。