碧桂园服务：规模独占鳌头打造“新物业”战略（27页）.pdf

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1、2015 年至 2020 年，公司社区增值服务收入从 1.22 亿元增长至 17.31 亿元，年复合增长率 69.9%，2020 年同比增长 100.1%。2015 年至 2020 年，公司社区增值服务毛利润从 0.67 亿元增长至 11.28 亿元，年复合增长率 75.7%。毛利率稳中有升，从 2015年的 55.1%上升至 2020 年的 65.1%，我们认为主要是由于业务规模的提升带来的降本增效成果。从各业务分项来看，2018 年开始的社区传媒服务及增值创新服务发展迅猛。2019年，公司深度挖掘社区家政服务及社区传媒的市场需求，通过推行试点探索服务类型，并开始在现有社区规模化，2020

2、年公司收购国内领先的电梯广告发布服务提供商城市纵横，推动资源及团队整合，打造社区营销方案，加快落地社区媒体资源，2019 年及2020 年，社区传媒服务增速均超过 200%，2020 年该项业务收入达到 350.4 百万元，同增 273.6%。公司基于“服务+生态”的发展模式，充分发挥社区“最后 100 米”区位优势，连接超千个商家，打造凤凰会线上平台的业务运营与线下社区生活驿站的展示及互动，形成完整服务销售渠道，提升社区团购的消费体验，为业主提供物美价廉的产品和高品质服务，2020 年增值创新服务收入 533.7 百万元，同比增速 268.6%。此外，房地产经纪业务增速趋稳，2018 年至

3、2020 年增速均保持在 30%上下，家居生活服务与园区空间服务增速放缓。我们认为，随着公司社区增值服务的全方位布局优化，公司品牌将与业主之间形成强信任的服务体系，有望推动社区增值服务的快速增长。公司提供的非业主增值服务主要包括：物业开发商的售前业务管理咨询服务，以及为其他物业管理公司管理的物业提供咨询服务;在交付前阶段向物业开发商提供开荒清洁、绿化及维修保养服务;及车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务。公司的非业主增值服务收入规模趋于稳定。2015 年至 2020 年，公司非业主增值服务收入从 1.10 亿元增至 13.70 亿元，年复合增长率 65.7%，2020 年同比下降 3.68%，我

4、们认为这主要是因为(1)随着非业主增值服务规模的扩大，增速自然放缓;(2)由于上半年新冠疫情的爆发，公司非业主增值服务业务开展受到较大影响。在毛利率方面，2015 年至 2020 年，公司非业主增值服务毛利率较为稳定，保持在40%-50%之间。2019 年，公司非业主增值服务毛利率相较 2018 年下降了 7.1 个百分点至 41%，我们认为主要是由于提供售前业务管理的咨询服务单个案场服务费收入下降;交付前开荒清洁及其他服务收入毛利率偏低的业务有所增长导致毛利率下降。2020年，公司车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务毛利率较高的业务增加，毛利率回升至45.5%。非业主增值服务收入结构调整，车位

5、及尾盘销售占比提升。从分项业务结构来看，2018 年下半年起，公司开始接受碧桂园集团委托，对其提供车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务，收取代理费，使得车位及房屋尾盘销售代理业务取得了较快发展，收入占比从 2018 年的 8%提升至 2020 年的 21%。2020 年，由于咨询服务业务模式改变，案场及咨询服务收入有所下滑，占比从 2018 年的 43%下降至 2020 年的 32%。开荒保洁和其他特约服务占比保持在 40%上下。2015 年在碧桂园服务启动市场化之初，公司就创新性地与陕西省韩城市市政府建立了城市服务战略合作关系。在前期韩城及多个城市服务项目的实践基础上，2018 年公司推出城市

6、服务 2.0 产品体系 碧桂园服务城市共生计划。其主要包含城市公共服务、数字城市综合管理服务、产业协同运营服务三大服务组合，通过深度拓展现代城市服务上下游产业链，为城市提供一套功能适用、经济实用的一体化公共服务解决方案。2019 年，“城市共生计划”初见成效，公司开始探索高速服务区“美好+”运营模式。年内公司正式入驻辽宁省开原市，向其提供一体化的智慧服务，在城市环境改善、公共灾害应急联动服务等诸多方面表现突出，并逐渐开展及实践增值服务模式。公司在年内提出碧桂园服务高速服务区“