碧桂园-坚定战略自信行稳方能致远-210715（15页）.pdf

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1、在异地复制及全国布局的过程中，碧桂园形成了清晰有效的投资战略：避开主流市场的客户群以及实力强大的竞争对手，主要针对大城市郊区及三四线设计产品，产品定位也从最初的“对价格敏感，对档次、品味要求较低”逐渐分化成两类：第一，核心城市的刚需客户群，即大城市中的财富能力较低的人群，如毕业 5 年、成长中的白领阶层，此类客户资本积累较少，注重性价比，因此碧桂园此类市场的销售均价多低于行业均价，典型如 2020 年碧桂园于上海的平均售价为 30978 元/平米，低于上海新房销售均价 56900 元/平米；第二，核心城市周边区域的中高端客户群，即在大城市周边城市或发展水平偏低的城市中，碧桂园主要对标的是财富实

2、力较高的人群，由于碧桂园实现了一条线的标准化流程，加之规模效应，在三四线市场有较强的价格竞争力，因此在此类市场的销售均价通常高于市场均价，典型如 2020 年碧桂园于廊坊的平均售价为 22140 元/平米，高于廊坊新房销售均价14802 元/平米。2021 年 4 月以来，22 城进入集中供地时代，截至 6 月，北京、天津、沈阳等 19 个城市已经顺利完成首批集中供地，城市愈加分化：热门城市地块哄抢现象明显，冷门城市多底价成交。不过作为龙头房企的碧桂园，在首批集中供地中参与较少，截至 2021 年 6 月底，碧桂园虽在北京、上海、广州等十座集中供地的城市落子，但仅于上海、北京拿地投入较大，总耗

3、资 136.3 亿元，总体在集中供地城市的权益拿地金额为 181.0 亿元，权益拿地面积184.13 万平米，而碧桂园 2021 年 1-6 月累计权益拿地金额达 803.5 亿元，权益拿地面积2261.3 万平米，即集中供地城市权益投资金额占总权益拿地金额比例为 22.5%，77.5%的金额投资于非集中供地城市，这主要有两方面原因：第一，碧桂园坚定“深耕三四线，实现一至六线全面覆盖”的战略不变，虽在核心城市有一定布局，但并不是主要投资阵地，因此参与集中供地的意愿较低，在高能级城市拿地更多是为了补充货值的需要；第二，碧桂园的发展过程中，一直保持着低成本拿地的优势，平均拿地成本稳定在 3000

4、元/平米以下，地货比在 35%以下，留有充足的利润空间，而此次集中供地多数地块的竞争较为激烈，加之各类隐形成本（如竞配建人才房、租赁房、无偿移交面积等）的上升，地块盈利空间较小，与碧桂园的拿地策略不符。第一，碧桂园的机器人产业。碧桂园的机器人产业分为两类：1）成立于 2018 年的博智林机器人，致力于发展建筑领域系统化体系搭建，截至 2020 年底，博智林机器人公司在研建筑机器人 46 款，其中已有 4 款在市面上实现租售，14 款进入项目开展批量商业化施工，如楼层清洁、室内喷涂、地砖铺贴等，对企业来说标准化施工有利于加快施工效率、提高施工质量，对员工来说有效降低了此类工作对身体的伤害；2）成立于 2019 年的千玺机器人，致力于发展多元化餐饮服务，截至 2020 年底已开业 70 余家，共计 583 台各种类型的单机设备投入运营，包括火锅、煲仔饭、快餐、粉面店及中餐五大业态，机器人餐厅不仅可以满足对食品安全的更高要求以及解决流程及效率的问题，还可以在特殊情况下运营，如 2020 年初武汉疫情严重时，碧桂园捐赠的煲仔饭机器人可以实现 24 小时运作、无人化出餐，让医护人员可以随时吃上热饭。