【研报】房地产行业基于124家样本银行数据的定量测算：房贷集中度新政对房企销售影响几何？-210114（22页）.pdf

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1、请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 房贷集中度新政对房企销售影响几何？ 基于 124 家样本银行数据的定量测算 房贷集中度新规出台，分档设置贷款上限房贷集中度新规出台，分档设置贷款上限 央行、银保监会于 2020 年 12 月 31 日正式发布关于建立银 行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，建立银行 业金融机构房地产贷款集中度管理制度。重点包括以下几方面 内容：(1)对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。 (2)对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调 整。(3)对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。(4) 租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入管理范围。

2、多数样本银行达标，超标规模占比较低多数样本银行达标，超标规模占比较低 对于个人住房贷款占比，第一档至第四档的占比要求为不超过 32.5%、20.0%、17.5%以及 12.5%。其中第一档超标银行 2 家， 为建设银行、邮政储蓄银行，分别超出 1.9pct、1.1pct。第二 档超标银行 2 家，为招商银行、兴业银行，分别超出 4.7pct、 5.7pct。对于涉房贷款占比，第一档至第四档的占比要求为不 超过 40.0%、27.5%、22.5%以及 17.5%。其中第一档无超标银 行。第二档超标银行 5 家，为招商银行、浦发银行、兴业银 行、平安银行和渤海银行，分别超 出 5.7pct、0.4

3、pct、 6.2pct、1.8pct 和 5.0pct。总体来看，124 家银行中个人住房 贷款超标的共 32 家，涉房贷款超标的有 43 家，但超标银行主 要是贷款规模较小的第三档和第四档银行。第一档和第二档银 行超标数量较少，其中招商银行和兴业银行超出比例超过了 2pct,超出规模较大。 对公贷款冲击较小，个人住房贷款承压对公贷款冲击较小，个人住房贷款承压 我们根据 124 家样本银行数据，对房贷集中度新规带来的压降 规模进行测算。根据测算结果，涉房贷款 2021 年需压降 3453 亿元，占总涉房贷款规模的 0.7%；其中个人住房贷款 2021 年 需压降 4898 亿元，占总个人住房贷

4、款规模的 1.3%；对公房地 产贷款 2021 年需压降-1446 亿元，占总对公房地产贷款规模的 -1.3%。即由于个人住房贷款压降规模较大，对冲了对公房地 产贷款的压降，房地产贷款集中度新规的出台，对于房企开发 贷的影响较小，甚至在某种程度上还提升了开发贷的额度。个 人住房贷款相对而言压降规模较大，各档银行都存在压降压 力，会导致商品房销售受到一定影响。 住房贷款清偿值对冲压降，房产销售冲击有限住房贷款清偿值对冲压降，房产销售冲击有限 根据测算结果，房地产贷款集中度新规主要对个人住房贷款造 成影响，个人住房贷款与商品房销售关系较大。在我们假设条 件下，个人住房贷款平均清偿期限为 7 年时，

5、新房个人住房贷 款压降规模和商品房销售金额压降规模为负，可视为个人住房 贷款压降的冲击完全可被个人住房贷款清偿值新增规模消化； 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 -18% -8% 3% 13% 23% 33% 2020/012020/042020/072020/102021/01 房地产沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2021 年 01 月 14 日 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 个人住房贷款平均清偿期限为 10 年时，新房贷款压降规模分 别为 631/314/93 亿元，商品房销售

6、金额压降规模分别为 3786/1886/557亿 元 ， 销 售 金 额 同 比 增 速 分 别 下 降 2.20pct/1.10pct/0.32pct；个人住房贷款平均清偿期限为 12 年时，新房贷款压降规模分别为 1091/774/553 亿元，商品房 销售金额压降规模分别为 6543/4643/3315 亿元，销售金额同 比增速分别下降 3.81pct/2.77pct/1.93pct。 投资建议投资建议 房地产贷款集中度政策的出台，依旧是在促进房地产行业健康 稳定发展的背景下推出，实际对房地产市场影响有限。同时， 涉房贷款的收紧，会导致信贷资源进一步向大中型房企集中， 大中型房企呈现强者