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1、评估咨询服务部中国2026年6月算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 目录01 市场趋势与政策环境：从“东数西算”到绿色低碳 4顶层设计持续强化，算力成为类“水电气”基础要素 5绿色低碳与算电协同，正在重塑门槛 6融资制度从“能建”走向“能退”，资本市场框架正在成形 602重构数据中心价值逻辑 703折现率与资本化率：数据中心估价核心方法 904新能源、源网荷储与核能方案：数据中心的绿色方向 11绿电、PPA与分布式新能源 12BESS储能与源网荷储一体化 12核能、表后电源与前瞻性扩容能力 1305数据中心证券化的估值含义

2、 142算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 摘要近年来，我国数据中心行业政策监管逻辑发生根本性转变，行业发展由早期单点式扶持迈入系统化、体系化的综合治理阶段。行业发展初期，政策重心集中在信息基础设施搭建与云计算产业普及；自2022年以来，顶层设计全面升级，国家围绕全国一体化算力布局、跨区域算力协同调度、绿色低碳能耗管控以及资本市场赋能等多个维度出台配套政策，形成多维度并行的治理体系。政策变革之下，数据中心的行业属性彻底重塑，不再是简单的不动产建设与机电工程项目，而是受到数字经济、能源管控、产业规划与金融监管共同约束、共同塑造的复合型新型基础设施。伴随数字技术快速迭代，数据

3、中心完成产业能级跃迁，从传统机房托管基础设施，演进为承载云计算服务、人工智能训练推理、边缘计算部署以及各行业数字化转型的核心算力底座，是支撑数字经济高质量发展的关键基石。现阶段，行业发展逻辑与资产价值评估体系迎来深度变革，政策导向、能源约束、技术升级与资本运作构成行业发展四大核心主线，主导行业估值变化与资产分化格局。依托“东数西算”等国家级工程，我国已构建完善的算力产业制度框架，能耗指标、绿电供给、合规资质以及资产证券化能力，已然成为衡量数据中心资产价值的前置核心条件。放眼全球，全球数据中心正处于基础设施投资上行周期，AI算力需求持续扩张，推动行业向区域化、低时延、边缘化方向迭代；国内市场在完

4、成规模化扩张后，正式从规模增量时代迈入质量提质时代，行业竞争逻辑从原始资源争夺，转变为电力保障、技术适配、融资能力并重的综合实力比拼。鉴于数据中心重资产、强运营、高技术约束的特殊属性，行业估值体系区别于传统不动产，随着资本市场融资工具不断丰富，行业资产标准化进程持续加快。未来数年，行业整体维持温和增长，结构性分化趋势愈发明显，具备区位优势、清洁能源供给、高端算力适配以及成熟资本退出渠道的优质资产。3市场趋势与政策环境：从“东数西算”到绿色低碳01算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 中国数据中心市场在过去十余年经历了从基础电信运营商主导、到云计算驱动、再到AI驱动智能算力扩

5、张的三阶段演进。根据公开数据以及资料显示，2017年至2025年中国内地在用算力中心标准机架数量由166万架增长至1085万架，市场规模由512亿元增长至3048亿元；与2021年相比，算力规模复合增长率达到27%，未来仍预计保持18%以上的发展速度。与此同时，市场竞争结构也持续向头部聚集，2023年三大运营商仍占据56.9%的市场份额，第三方数据中心运营商占比43.1%。2025年中国内地在用标准机架数量 1,085 万架2025年中国内地市场规模 3,048 亿元中国算力中心机架规模(万架)22631540152065081090010850200400600800100012002018

6、2019202020212022202320242025.6数据来源：中国信息通信研究院云计算与大数据研究所，仲量联行整理图01.中国内地数据中心市场规模4算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 数据来源：仲量联行整理顶层设计持续强化，算力成为类“水电气”基础要素国家顶层设计持续加码，算力已逐步成长为堪比水电气的基础性公共要素。以“东数西算”工程为依托，我国完成数据中心空间格局重构，通过国家枢纽节点与集群布局实现算力分层配置，将高时延容忍型业务向西疏导，低时延高交互业务保留在东部都市圈。后续相关配套政策进一步统筹算力、网络、存储与应用协同发展，行业政策逻辑从单纯建设机房转向构