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1、 1 2 202026 6 年年 0 03 3 月月 2 25 5 日日 上海既有多层住宅加装电梯上海既有多层住宅加装电梯分析分析 执笔人执笔人：上海上海易居易居房地产房地产研究院研究院 副院长副院长 严跃进严跃进 邮邮 箱：箱：fudanfudan- 微微 信信：1 138177822443817782244 市场政策市场政策 基于基于“电梯贷电梯贷”的研究的研究 1 目 录 一、“电梯贷”与各项支持政策.4（一）“电梯贷”模式.4（二）财政补贴模式.5（三）公积金支付政策.6 二、居民选择“电梯贷”的原因.6（一）公共维修资金使用受限.6（二）支付压力倒逼融资需求.8 三、加装电梯的管理问

2、题.8（一）低楼层业主的反对与协调难题.8（二）分包模式下的纠纷隐患.9（三）管理主体确认的问题.10（四）电梯运行方面的管理问题.10 四、加装电梯的资金问题.11（一）出资和补缴的问题.11（二）贷款资格的问题.11（三）贷款额度和还款问题.12（四）“电梯贷”还款的强制性问题.12（五）解约和退款难的问题.13 五、加装电梯的工程问题.13 2 （一）规划红线的问题.14（二）施工协调复杂的问题.14（三）剩余楼栋技术难度的问题.15 六、近期全国各地加装电梯的诉求.15（一）诉求类型与典型案例分析.16（二）核心矛盾与政策执行障碍.16（三）地方政府回应特征与治理逻辑.17 七、上海近

3、期加装电梯的问题.17（一）民生工程和商业权益协商的问题.17（二）加装电梯后的产权归属问题.19（三）电梯加装后的业主隐私问题.21（四）加装电梯的维保问题.23（五）关于“加装不如重装”的讨论.25 八、优化“电梯贷”及相关政策的系统建议.26（一）强化资金监管.26（二）优化补贴发放流程.27（三）完善“电梯贷”产品设计.27（四）发挥公积金制度优化导向.28（五）建立代建单位“白名单”机制.28（六）规范施工分包管理.28（七）明确加装电梯产权归属.29 3 （八）明确城市更新计划.29（九）加大法治保障力度.29（十）构建长效管理机制.30 4 上海既有多层住宅加装电梯分析上海既有多

4、层住宅加装电梯分析 既有多层住宅加装电梯（即老旧小区加装电梯）是上海市践行“人民城市”理念的重要民生工程。随着人口老龄化程度加深，老旧小区居民“上下楼难”的问题日益凸显，叠加危旧房改造等房地产领域工作要求，加装电梯已成为当前老旧小区改造工作的重点。上海在该领域取得了积极的推进。进入“十五五”开局之年，高质量推进既有多层住宅加装电梯工作至关重要。一方面，需要继续应对资金筹措等传统难题；另一方面，也要梳理加装过程中出现的共性问题与新情况，并统筹考虑电梯投入使用后的运营维护等事项。本报告基于对上海市加梯工作实践的梳理，特别是结合“电梯贷”等创新做法，对相关工作展开系统分析，以期为后续加装电梯工作提供

5、支持。一一、“电梯贷电梯贷”与各项支持与各项支持政策政策 （一）（一）“电梯贷电梯贷”模式模式 上海市“电梯贷”类产品主要由国有大行主导设计，以金融服务民生的导向持续推进，目前已形成较为完整的金融服务体系。以中国银行上海市分行为例，该行自 2021 年起推出“中银安梯贷”“加梯分期”等创新业务，打造覆盖加梯工程前、中、后全生命周期的融资、监管、保险三大类“4+2”产品体系。截至 2025年 5 月，该行累计服务全市超 4000 台电梯项目，覆盖 15 个行政区，惠及近 20万群众。此类金融服务举措已被住建部收录为“金融机构支持老旧小区改造优秀案例”。从产品结构来看，“电梯贷”主要包括两种模式：

6、一是面向居民的分期贷款，居民支付一定比例首付（如 25%）后，剩余款项分期偿还，贷款本息可通过提取住房公积金进行偿还；二是面向加梯企业的经营性贷款，主要用于缓解代建单位在施工过程中的垫资压力。本报告所指的“电梯贷”，主要是从业主层面的贷款进行分析。为防范资金挪用风险，上海在推广“电梯贷”的同时，同步引入资金监管机制。具体操作上，居民自筹资金及银行贷款统一存入第三方资金监管公司（如 5 上海市房地产交易资金管理有限公司）的专用账户，实行“一室一账”管理。工程款按施工进度分期支付：基坑完成后支付相应款项，钢结构完成后支付下一笔，电梯交付使用后支付尾款。该机制在普陀区个别小区试点后，已逐步向全市推广