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1、2026年第一季度，北京办公楼市场供应端连续第三个季度未录得新项目入市。受传统春节假期及万平以上大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14%与16%。搬迁活动以72%的面积占比成为市场成交的核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量录得环比增长，显示出市场内生性扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。行业需求方面，TMT板块以38%的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎；金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升；专业服务业需求则主要集中在1,000平方米以下的小面积租赁，且持续渗透于CBD区域；此外，房地产

2、和建筑业，以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了一定的租赁热度。受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响，中关村、燕莎和东二环等子市场录得大面积腾退。其中，中关村自2023年第二季度以来首现负吸纳量，但稀缺的连层空间亦为业主提供了优化租户结构，提升资产韧性的调整契机。另一方面，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，合计贡献了全市54%的净吸纳量，金融街在大面积金融类租户新租交易带动下，吸纳亦有阶段性改善，有效抵消了前述区域的负吸纳影响。全市净吸纳量维持在9.5万平方米的较稳定水平。截至季末，全市空置率录得18.5%，环比下降0.6个百分点。其中，甲级办公楼空置率环比下降

3、0.9个百分点，显示出高品质物业的虹吸效应。鉴于年内供应集中入市的预期，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户，导致全市平均租金面价持续承压下行，同样本比环比下降2.1%至每月每平方米223.5元。2026年第一季度，北京优质零售物业市场未录得新增商业项目交付。次级商圈一座老牌百货停业并启动升级改造，未来计划重点打造“潮流IP发布中心”业态，与商圈内其他项目协同服务于年轻人群的文化及消费需求。1-2月，北京社消总额同比降幅缩窄至0.3%，餐饮收入实现同比增长，主要受春节假期带动。本季度零售物业市场出租表现稳健，空置率环比微降0.1个百分点。餐饮需求以48%的占比稳居首位。其中小吃

4、快餐开店活跃度明显上升，与持续发力的茶饮果汁、烘焙甜品共同构成低客单价、即时满足型餐饮矩阵，凭借“小而美、轻量化”特质，成为吸引与沉淀基础客流的重要支撑。自助小火锅类目与麦记牛奶公司、汕心、兰熊鲜奶等品牌向非核心商圈拓店的意愿持续较强。正餐开业需求则呈现极致性价比与地域特色并行的态势。“情绪悦己”与“沉浸体验”成为本季度增长亮点：中高端杂货Windmur、潮玩品牌LUCKY LOOP分别在王府中环与The Box开出首店，通过精准捕捉年轻群体的社交需求实现增长；泥靴旗下The Grounds、东方甄选线下门店、策展零售空间Lobby等涵盖餐饮与社交的复合零售业态入驻热门商圈，提供高附加值和多元

5、化的消费场景和体验。此外，珠宝首饰及3C电子品类表现稳中有升：君佩、宝兰北京首店入驻国贸商城，龙梓嘉北京首店入驻三里屯太古里南区；宇树在银泰in88开出北京首店，影石、大疆等摄像科技品牌相继拓店。业主招商以区域首店、餐饮或服务类引流业态为主要目标，使得本季度首层平均租金同样本比环比下降0.4%至每天每平方米30.0元。整体市场承压下，个别核心商圈优质项目走出独立行情。其中三里屯商圈最为亮眼，标杆项目在顶级品牌旗舰店与潮流首店密集入驻下，不仅自身保持了极强的议价能力，而且带动了商圈整体热度，对周边项目形成高流量餐饮、社交等需求的外溢。2026年第一季度，北京仓储物流市场仅平谷马坊子市场录得新增供

6、应，新增体量约34万平方米，并在短期内实现近15万平方米去化，成为季内市场去化的重要触发点。环京市场中，廊坊北三县子市场亦录得约7.1万平方米新增供应，但仍处招商初期，去化有限；天津市场则暂无新项目交付。本季度北京全市净吸纳量录得19.8万平方米，为历史单季最高值，绝大部分由平谷子市场贡献，其核心来源为头部三方物流及汽车零部件企业的整合搬迁需求。这些企业借助租金价格与可租空间的机会窗口优势，将原先分布于京津廊区域的分散及非标仓储资源进行集中整合，实现仓储网络的降本与提效。此外，部分空港区域高标保税库通过租金策略优化吸引具有保税需求的企业升级入驻，对季内去化也有较大贡献。在此推动下，尽管通州及顺