1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 港股公司|公司深度|绿城中国（03900）改善房企标杆，“龙头战法”聚焦核心改善房企标杆，“龙头战法”聚焦核心 2025年02月21日2025年02月21日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/28 公司拥有改善产品基因，具备央企背景加持，为良好的资产质量和财务结构提供支撑。当前新房市场以改善需求为主，公司产品与需求适配，助力销售去化行业领先，公司 2024 年总销售金额 2768 亿元，同比优于 TOP20 和全国商品住宅同比水平。公司拿地强度在行业内靠前，且拿地权

2、益占比持续提升，未来权益销售缩量或有限；聚焦高能级城市，在核心城市核心区域获取高溢价的优质项目，区位好去化有保障且利润率可观。鉴于公司投销行业领先，预计能率先走出行业低谷修复业绩。杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 gZgWmNmOmPsPoQ7NcMbRsQrRmOrMfQmMsQkPpNrN6MrQnNNZsQqRxNqQnR请务必阅读报告末页的重要声明 2/28 港股公司|公司深度 glzqdatemark2 绿城中国(03900)改善房企标杆，“龙头战法”聚焦核心 行 业：房地产/

3、房地产开发 投资评级：买入 当前价格：9.38 港元 基本数据 总股本/流通股本(百万股)2,534/2,534 流通市值(百万港元)23,771.45 每股净资产(元)14.53 资产负债率(%)79.70 一年内最高/最低(港元)11.72/4.94 股价相对走势 相关报告 投资要点 拥有改善产品基因，具备央企背景加持公司坚持“品质为先”的理念，以打造“TOP10 中的品质标杆”为核心目标，打造改善产品已融入基因。公司具备央企背景，几经控制权变更后，中交集团自 2015年起成为单一最大股东。改善基因叠加央企背景为良好的资产质量和财务结构提供支撑，截至 2024H1，公司现金短债比 2.1，

4、偿债压力小；竣工存货占比 15%，典型房企中居第三，流动性好；融资成本 4.0%，较 2023 年下降 30BP，融资能力强。注重产品品质，销售去化行业领先中国房地产市场正经历新一轮供给侧出清，新房市场以改善需求为主，公司产品与需求适配，良好的产品力是良好销售的基础。2024 年公司总销售金额 2768 亿元，居行业第三，同比-8.1%（好于 TOP20 房企的-25.6%和全国商品住宅销售额的-17.6%），自投销售中一二线贡献约 80%。良好的产品助力公司热点盘频出，2024年在杭州 46 次推盘，26 次开盘即售罄，平均推盘去化率 88%。保持拿地强度，深耕核心城市核心区域公司拿地强度在

5、行业内靠前，据中指数据，2024 年自投项目拿地金额 565 亿元，拿地强度 0.33，远高于 12 家主流未出险房企平均水平，且拿地权益占比持续提升（2024H1 为 84%），未来权益销售缩量或有限。聚焦高能级城市，2022-2024 年一二线城市拿地货值占比均在 80%及以上。在核心城市核心区域获取高溢价的优质项目，去化有保障且利润率可观，我们测算公司 2024 年在苏州、上海、杭州、北京获取的四个高溢价项目平均净利率约 8.3%，若未来限价放松，或还有突破空间。好地块、好产品、好去化助力公司业绩改善，给予“买入”评级我们预计公司 2024-2026 年营业收入分别为 1391/1452

6、/1474 亿元，同比分别为+5.9%/+4.4%/+1.5%；归母净利润分别为 23.37/29.66/40.10 亿元，同比分别为-25.0%/+26.9%/+35.2%，对应三年 CAGR 为 8.8%。EPS 分别为 0.92/1.17/1.58 元/股。公司投销行业领先，预计能率先走出行业低谷修复业绩，综合绝对估值法（NAV估值公司价值 626 亿元，当前股价折价 65.0%）和相对估值法（可比公司 2025 年PE 平均 8.2x），给予“买入”评级。风险提示：风险提示：政策效果不达预期，市场信心不及预期，其他房企违约。财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2