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物业管理行业观点之：物业管理行业研究入门手册-211014（44页）.pdf

上传人：半声编号：53863 2021-10-15 PDF PDF 44页 2.15MB

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以收费面积和物业费为单位的：商写及部分公建。以合同和标段为单位的：城市服务及部分公建。前者是针对建筑物空间，后者是针对建筑物以外的空间。非住宅物业的收费水平更高，提价相对容易，但需要通过优质服务来保续约率。部分公建类物业，如机场、学校等，物业费和收费面积，可能和住宅物管不同，因为包含一体化综合服务的内容。对象传统建筑物之外空间的物业管理，比如河道、公园乃至更广阔的全域城市空间。其服务是订单制的，不再有物业费，也不再有收费面积的概念。故而部分公司将城市服务面积计算入在管面积，使得面积本身不再可比。城市服务的收入，则既包括了一次性收取再分包的服务行为收入，又包括自营服务的收入，后者主要是环卫，垂直整合环卫产业链是行业趋势。交付前期的开发企业保修支出和交付后期的提取业主维修资金，是覆盖小区运维成本的重要组成部分。小区公区收入(剔除佣金，不进物业管理公司表内)能对冲运维成本。业主维修资金利用率过低，公区利用水平过低是造成此前单盘盈利曲线随时间恶化的重要原因。

本文主要介绍了物业管理行业的研究入门手册，包括板块子行业、住宅物业管理公司的收入拆解、非住宅物业管理公司收入详解、物业管理公司成本详解、优秀物业管理公司的基因、产业政策图谱、商管行业的运行以及重点公司介绍。 1. 板块子行业包括住宅物管、公建商写、城市服务，分别针对居民、单一企事业单位及地方政府，为居住空间、非居建筑空间和建筑外城市空间提供服务。 2. 住宅物业管理公司的收入主要由基础服务、业主增值服务和非业主增值服务构成。2021年上半年，样本企业基础服务、业主增值服务和非业主增值服务及其他收入分别占55.3%、16.8%、27.9%。 3. 非住宅物业管理服务包括公建、商写、城市服务，前者是针对建筑物空间，后者是针对建筑物以外的空间。 4. 物业管理公司的成本主要是人力成本和场地和设备成本。 5. 优秀物业管理公司具有价值观+胡萝卜、科技应用、并购整合、底层提效、专业孵化等特征。 6. 产业政策图谱主要手段包括基层治理、物业管理、党建引领、居民自治、智慧赋能等。 7. 商管行业市场空间大，2030年我国购物中心销售额将达9.6万亿元，对应租金1.3万亿元。 8. 重点公司包括碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、保利物业等，业绩表现良好，增长迅速。

物业管理行业收入结构如何？商管行业市场空间有多大？碧桂园服务业绩表现如何？

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