2025年12月31日，商业不动产REITs全套试点政策正式落地，购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等主流商业业态被正式纳入公募REITs底层资产范围——这标志着中国内地REITs市场正式告别基础设施单一赛道，进入商业不动产与基础设施双轮驱动的全新阶段。截至2026年6月30日，22支产品申报规模758亿元，4支已上市产品募集203亿元。戴德梁行这份报告从政策框架、申报格局、底层资产运营三个维度，系统解读了商业不动产REITs的市场化制度创新与投资机遇。

2025年11月28日，证监会就商业不动产REITs试点规则公开征求意见；2025年12月31日，全套试点政策正式落地，构建起“1+3+N”制度框架。商业不动产REITs简化为证监会单一审核机制，从申报至注册生效仅2.3-2.8个月，基金发售期1.3个月，整体发行周期约4个月，市场化高效特征凸显。
审核机制差异显著：基础设施REITs实行发改委、证监会双部门联合审核，周期12-24个月。商业不动产REITs立足市场化改革，聚焦实质合规审查，大幅提升发行效率。2026年首批4支注册生效产品实践印证了这一高效路径。

商业不动产REITs全面放宽主体约束，取消房企开发业务限制，接纳国企、民企、金融机构等各类市场主体。从2026年申报数据看，22单申报产品中41%的原始权益人为民营企业。保利发展、凯德集团等具备住宅开发资质的房企可直接作为发行主体，无需剥离原有业务。回收资金可用于存量商业资产收购、新增商业项目投资、偿还债务、补充流动资金，无补流比例上限与强制使用时限，仅禁止购置商品住宅用地。
分派收益率要求从固定底线向浮动基准转变，统一为10年期国债收益率上浮150bps。参考2026年6月30日十年期国债收益率1.73%，即净现金流分派率不低于3.23%。

截至2026年6月30日，沪深交易所累计申报商业不动产REITs产品22支，预计募集规模达758亿元。综合类产品拟募集264亿元占比35%，购物中心类217亿元占比29%，奥特莱斯类132亿元占比18%，办公类80亿元，酒店类65亿元。2026年一季度单季申报16单，占总申报量73%。已上市4支产品募集203亿元，已超过2025年全年消费基础设施REITs总发行规模。

22支产品共计持有57处底层资产。按城市能级划分，一线城市20处，新一线城市14处，二线城市16处，三线城市7处。整体资产质量优质，分布以一线和新一线城市为主（共34处，占比60%）。

奥特莱斯类资产平均出租率连续三年稳定在99%以上，显著优于传统商业项目。平均租金由2023年258元/平方米/月攀升至2025年305元/平方米/月，增速由2024年5.0%扩大至2025年12.7%。NOI Margin维持在74%-76%高位。
购物中心类资产出租率保持在95%以上，租金收缴率从2023年98.1%升至2025年99.8%，NOI Margin稳定在62%-64%。办公类资产2023-2025年平均出租率从77.2%升至86.6%，但租金由182元降至169元/平方米/月，NOI Margin回升至74.4%。酒店类资产入住率71.4%、67.5%、67.4%，RevPAR持续下行至293元，NOI Margin在28%-31%区间企稳。