房企融资环境整体仍偏紧，国企发债主导格局延续。国盛证券研报显示，本周共发行房企信用债15只，发行规模94.90亿元，净融资额为-11.15亿元（环比减少73.01亿元）。AAA评级主体占84.5%，一般中期票据为主要债券类型（52.1%），3-5年期债券为主力期限（54.3%）。25昆明安居PPN001利率较此前下行125bp，部分城投类企业融资成本有所改善，但整体净融资由正转负反映房企融资环境仍面临压力。

本周房企信用债发行15只，环比增加7只；发行规模94.90亿元，环比减少约6亿元；总偿还量106.05亿元，环比增加67.01亿元；净融资额为-11.15亿元，环比减少73.01亿元。净融资由正转负，主要受偿还量大幅增加影响。

从2025年初至今看，房企信用债融资呈现“国企主导、发行规模恢复性增长”的特征。但净融资的波动较大，反映房企融资环境改善的可持续性仍有待观察。民营房企融资渠道尚未有效恢复，债券发行主体仍以国央企为主。

分评级看，AAA主体评级占84.5%，AA+占11.0%，AA占4.5%。AA及以下评级房企债券发行极少，反映市场对低评级主体的风险规避。分类型看，一般中期票据占52.1%、公司债占28.9%、短期融资券占11.0%、定向工具占8.0%。中期票据和公司债是主力融资工具。

本周房企信用债发行结构

维度	占比
AAA评级	84.5%
一般中期票据	52.1%
3-5年期	54.3%

本周房企债券发行利率有升有降。25昆明安居PPN001发行利率较公司此前发行的同类型同期限可比债券利率下降125bp，反映城投类企业在化债政策推进下融资成本有所改善。

对比其他发债主体：25建发地产MTN002（利率2.78%）较1月发行的同期限债券上行23bp；25中交房产MTN002（利率3.40%）较1月初下行10bp；25华发实业MTN001（并购）利率2.99%，较2024年9月上行19bp。国央企和优质民企融资成本基本稳定在2.5%-3.5%区间。

低评级及民营房企仍难以通过公开市场融资。从主体评级看，AA及以下房企债券发行占比仅约4.5%，民营房企债券发行基本停滞。房企融资环境的改善仍高度依赖政策支持（如“白名单”扩围、贷款支持等）。

2024年四季度以来，房企融资政策持续加码（“白名单”项目贷款投放、经营性物业贷款支持、保交房专项借款等），但从信用债市场看，民企发债仍未有效恢复。净融资额持续为负，反映存量债务偿还压力大于新增融资能力。

政策端：住建部近日在青岛召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会，要求各地加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给。房企融资政策取向仍是“保交房”和“防风险”并重。

展望2025年，房企融资环境的实质性改善仍依赖两个条件：一是销售端的持续恢复（经营性现金流改善），二是政策端对民企融资的支持力度进一步加大。高信用评级国央企和头部优质民企将继续享有融资优势，行业信用分化格局短期难以逆转。