在REITs各板块中，保租房类REITs展现出最强的经营韧性。民生证券研报显示，2024年四季度保租房类REITs合计营收1.39亿元（同比+95%），可供分配资金1.01亿元（同比+93%），出租率整体维持95%以上高位，公布租金的项目同比除个别项目外均有一定涨幅。保租房REITs凭借其刚性需求特征和政策保障属性，成为REITs市场中最稳健的防御性资产。

2024年四季度，保租房类REITs合计实现1.39亿元的营收，同比增长95%、环比增长20%。剔除四季度新增的招商蛇口租赁房REIT后，营收环比增长2.08%，显示出存量保租房REITs的内生增长稳定性。

可供分配资金方面，四季度保租房类REITs合计实现1.01亿元，同比增长93%，环比增长19%，剔除新增REIT后环比提升2.17%。华夏基金华润有巢REIT可供分配资金较2023年同期下降14.09%，主要是2023年同期项目期初预留现金较高，以及2024年四季度预留资本性开支金额增加所致，属于阶段性因素而非经营基本面变化。

各只保租房REIT净利润表现分化但整体向好：华夏北京保障房REIT四季度净利润899.06万元（同比+15.83%），中金厦门安居REIT净利润630.01万元（同比+8.64%），国君城投保租房REIT净利润2，174.86万元（同比-11.31%）。

2024年四季度保租房类REITs经营数据

REIT简称	营业收入（万元）	同比	可供分配金额（万元）	同比
国君城投保租房REIT	4,677.71	-6.19%	3,457.67	-5.84%
中金厦门安居REIT	2,009.99	+3.41%	1,439.06	+4.47%
华夏北京保障房REIT	1,816.67	-0.67%	1,355.41	-1.69%
红土深圳安居REIT	1,332.83	-2.21%	1,202.39	+11.14%
华夏基金华润有巢REIT	1,978.31	-0.55%	1,231.85	-14.09%
招商蛇口租赁房REIT	2,068.64	—	1,462.51	—

2024年四季度，保租房项目出租率整体维持在95%以上的高水平，部分项目甚至接近满租。中金厦门安居REIT的园博公寓出租率达99.56%，环比增长5.93%；华夏北京保障房REIT的文龙家园项目出租率97.28%，环比提升2.41%；华夏基金华润有巢REIT的有巢泗泾项目出租率94.07%，环比增长3.84%。

租金方面，公布租金的项目环比2024年三季度变化不大，整体平稳。同比2023年四季度，除华夏北京保障房REIT的熙悦尚郡项目外，其余项目均有一定涨幅。中金厦门安居REIT的园博公寓租金从33.67元/平/月提升至34.71元/平/月（+3.09%），珩琦公寓从31.80元/平/月提升至33.26元/平/月（+4.59%）。华夏北京保障房REIT的文龙家园项目租金从52元/平/月提升至56元/平/月（+7.69%）。

保租房REITs租金水平在不同城市差异较大：深圳红土安居REIT租金约60.73元/平/月，上海华夏华润有巢REIT约1.82-2.61元/平/天，北京华夏保障房REIT约56-65元/平/月，厦门中金安居REIT约33-35元/平/月。

截至2025年2月14日，保租房类REITs的P/NAV普遍在1.29-1.57倍之间，是各板块中估值溢价最高的类别之一。红土深圳安居REIT的P/NAV为1.45倍，中金厦门安居REIT为1.50倍，华夏北京保障房REIT为1.57倍，华夏基金华润有巢REIT为1.35倍，国君城投保租房REIT为1.29倍。

P/FFO方面，保租房REITs在30-36倍区间，其中红土深圳安居REIT为36.00倍，华夏北京保障房REIT为36.26倍，反映市场对保租房资产稳定性和成长性的认可。年化分派率方面，根据截至2023年12月31日估值及2024年四季报估算，中金厦门安居REIT为4.74%，华夏北京保障房REIT为4.65%，华夏华润有巢REIT为4.39%。

民生证券认为，保租房REITs的高估值建立在出租率高度稳定、租金收入可预期性强的核心优势之上。在宏观经济缓慢恢复的大背景下，市场给予稳定性较高资产更低的风险溢价，保租房类REITs的防御属性将持续获得资金青睐。