华泰证券研究所报告显示，保租房REITs在REITs市场中表现坚挺，自上市以来持续跑赢REITs指数。2024年以来六只保租房REITs平均涨幅超40%，超额收益最高达41.6%，稳健收益属性获得资本市场高度认可，凸显其在降息周期中的配置价值。

从市场走势来看，保租房REITs在REITs市场中表现坚挺，自上市以来持续跑赢REITs指数，2024年以来相对优势进一步拉大。2024年以来，深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房/招商蛇口租赁住房涨幅分别为42.7%/46.2%/54.6%/31.3%/40.4%/26.4%，较REITs指数分别实现29.7/33.2/41.6/18.3/18.8/16.7个百分点的超额收益。华夏北京保障房以54.6%的年度涨幅领跑板块，凸显核心城市保租房资产的稀缺价值。

基于股息率视角，2024年对应的可供分配金额对应的派息率基本稳定在2.7%-3.1%区间。截至2025年2月17日，各REITs股息率（可供分配金额/市值）分别为红土深圳安居2.8%、中金厦门安居3.0%、华夏北京保障房2.8%、华夏基金华润有巢3.2%、国泰君安城投宽庭3.3%、招商蛇口租赁住房3.1%。相对而言，底层资产在一线城市、同时租金折价率较高的REITs相对更具估值优势。在无风险利率下行周期中，保租房REITs稳定的派息水平与资本利得形成双重收益支撑。

2024年保租房REITs价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升。10年期国债收益率下行背景下，保租房REITs作为稳健收益类资产的配置吸引力显著增强。2025年需关注市场化租金水平的变化——1月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势趋于稳定，2025年的板块走势或有望由估值提升逻辑切换至基本面推动逻辑。核心城市就业与人口流入情况、保租房新增供应节奏、市场化租金修复斜率将成为影响2025年板块走势的关键变量。

| REIT简称 | 2024年以来涨幅 | 超额收益 | 股息率 |

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| 红土深圳安居 | 42.7% | 29.7pct | 2.8% |

| 中金厦门安居 | 46.2% | 33.2pct | 3.0% |

| 华夏北京保障房 | 54.6% | 41.6pct | 2.8% |

| 华夏基金华润有巢 | 31.3% | 18.3pct | 3.2% |

| 国泰君安城投宽庭 | 40.4% | 18.8pct | 3.3% |

| 招商蛇口租赁住房 | 26.4% | 16.7pct | 3.1% |

来源：华泰证券研究所整理（注：招商蛇口租赁住房上市时间较短，涨幅统计区间为上市以来至2025年2月17日）

2025年1月全国住房租赁指数环比回升0.1%，重点城市租赁价格指数止跌，若稳增长举措持续发力，保租房REITs或将面临更为从容的行业环境。从板块配置角度看，保租房REITs具备两大核心优势：一是底层资产现金流稳定性强，受宏观经济周期影响相对较小；二是派息率在低利率环境下具备较强吸引力。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其穿越周期的配置价值。2025年的板块走势核心取决于核心城市租赁市场复苏进程，若租金修复趋势确立，基本面推动的可持续行情值得期待。