居住面积系数

1、面积和楼龄分布情况，可推算出房屋的平均年拆迁率为 2.42%，旧址拆迁后该部分人通常会立刻购买或置换商品房；第三，改善性住房需求。
国家统计局中国人口普查年鉴-2020显示我国家庭人均居住面积达到 41.76平方米，考虑到住宅面积与套内面积的差异，与同期的美国（67）、德国（46）和法国（40）等发达国家相比仍有提升空间。
综上，计算得2022-2024E国内房屋成交交易额为 19.76万亿、19.51万亿和 19.53万亿，房屋租赁交易额为 2.37万亿、2.54万亿和 2.57万亿。
考虑房屋成交市场通过经纪业务完成交易的比例与贝壳于存房、新房经纪业务内的市占率，计算得贝壳 2022-2024E的综合 GTV为2.56万亿、3.23万亿和 3.71万亿，收入为 593.06亿元、734.87亿元和 827.28亿元，增速为-26.6%/23.9%/12.6%。

2、面积和楼龄分布情况，可推算出房屋的平均年拆迁率为 2.42%，旧址拆迁后该部分人通常会立刻购买或置换商品房；第三，改善性住房需求。
国家统计局中国人口普查年鉴-2020显示我国家庭人均居住面积达到 41.76平方米，考虑到住宅面积与套内面积的差异，与同期的美国（67）、德国（46）和法国（40）等发达国家相比仍有提升空间。
综上，计算得2022-2024E国内房屋成交交易额为 19.76万亿、19.51万亿和 19.53万亿，房屋租赁交易额为 2.37万亿、2.54万亿和 2.57万亿。
考虑房屋成交市场通过经纪业务完成交易的比例与贝壳于存房、新房经纪业务内的市占率，计算得贝壳 2022-2024E的综合 GTV为2.56万亿、3.23万亿和 3.71万亿，收入为 593.06亿元、734.87亿元和 827.28亿元，增速为-26.6%/23.9%/12.6%。

3、入约 2.96 亿元，2021 年的免税租金收入约 1.23 亿元，其中 2021 年金额为根据补充协议计算，短期保底额显著下降。
同时，补充协议维持原协议扣点率，经营权转让费收取模式不变，且进境店协议延期至 2029 年，白云机场得以保留免税租金的向上弹性。
我们认为，公司原协议的保底金额较低，多个免税商或有能力参与招投标，因此协议条款相对有利。
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4、多数省份已经接近 40 平米。
这就导致地方政府通过出让土地大力发展基建补贴制造业投资的方式，难以再吸引大量人口涌入形成闭环，房地产驱动产业的旧模式终结。
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5、均住房面积采用了住建部预测我国小康社会住宅目标人均住房面积将达到 35.0 平米；4）2030 年我国城镇化率采用了世界银行预测2030 年我国城镇化率将达到 70%。
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6、和标准化程度决定。
具体地，美国橱柜行业 CR5 约为 49%、韩国橱柜行业 CR3 约为 69%，我国橱柜行业 CR5 仅为 11%，国内家居市场尚未成熟下龙头企业成长空间充足。
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7、也开始启动,居住条件逐步改善。
1998年,我国城镇居民人均住房建筑面积升至 18.7平方米,1998年“房改”之后,我国全面开启城镇住房分配货币化,尤其在住房按揭贷款和土地招拍挂等制度的加持之下,商品房市场持续快速发展,居住条件得到极大改善。
2019 年,城镇居民人均住房建筑面积达到 39.8平方米。
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8、中国城镇居民居住面积年均改善速度约 0.9 平方米，实际得房率约 70%，我们预计2040 年中国城镇居民实际居住面积约 41 平方米，对应当年渗透率估计约 32%。
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9、向发展，居民居住条件改善，地板、地砖等的普及率更高，生活节奏加快，消费水平提升，城镇化水平的提高有望增大对于扫地机器人需求；（3）我国城镇居民人均居住面积显著增加，根据国家统计局数据，2018 年中国城镇居民人均住房建筑面积 39 平方米，比 1978年增加 32.3 平方米。
人均居住面积的提升加大了人们地板清洁的工作量和需求，人们对扫地机器人的需求更为强烈。
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10、房需求约 8.7*48.9=425.43 亿方，对应每年增长约 15.49 亿平方米，年复合增速 5.2%左右。
这其中包括了两方面的需求增量，其一为城镇化率提升带来的新增城镇人口的住房需求，其二为住房条件改善需求带来的人均住房面积提升。
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