房地产行业专题研究： 打破融资穹顶迎接信用扩张-220110（20页）.pdf

1、免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产房地产 打破融资穹顶，迎接信用扩张打破融资穹顶，迎接信用扩张 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 ( (维持维持) ) 房地产服务房地产服务 增持增持 ( (维持维持) ) 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种) 投资评级投资评级 金地集团 600383 CH 16.35 买入 万科 A 000002 CH 25.58 买入 华侨城 A 000069 CH 9.41 买入 金科股份 000656

2、 CH 5.36 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 旭辉控股集团 884 HK 7.80 买入 保利物业 6049 HK 68.40 买入 碧桂园服务 6098 HK 83.70 买入 招商积余 001914 CH 20.46 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 45.14 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 19.23 买入 资料来源：华泰研究预测 202

3、2 年 1 月 10 日中国内地 专题研究专题研究 融资“糖果”助力优质房企打破融资穹顶融资“糖果”助力优质房企打破融资穹顶 房地产融资改善正在持续落地，有利于优质房企打破融资穹顶，突破“三道红线” 、 “借新还旧”的限制，助力行业企稳、整合和集中度提升。与此同时，地方政策改善空间仍然存在。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科 A、华侨城A、金科股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升

4、服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 降杠杆自我加速，总量罕见净偿还降杠杆自我加速，总量罕见净偿还 2021 下半年开始，房地产销售急转直下，多家房企陷入流动性危机，金融机构信心受损，使得行业从主动降杠杆变为被动降杠杆，降杠杆逐渐演变为一场自我加速的风暴，对行业金融资源的总量和分布格局形成了较大冲击。2021 年 1-11 月房地产销售回款占到位资金的比例达到 53%， 创出历史最高水平，也证明房地产非经营性现金流达到了最困难的水平。房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道净融资额为-2184 亿元，行业融资总量非常罕见地出现净偿还，所有渠道净融资额均出现同比

5、下滑。 民营房企爆发违约潮民营房企爆发违约潮，金融资源加速向国企央企集中金融资源加速向国企央企集中 2021 年出现民营房企违约潮，且下半年以来流动性风险暴露加快。实质违约房企 2020 年销售金额市占率达到 9.1%，信用风险房企销售金额市占率达到 17.1%。由于“幸存者偏差” ，总体而言房地产融资成本并未明显上行，尤其境内债融资成本不升反降。在“三道红线”等监管指标的压力下，此前在杠杆使用方面相对更为激进的民营房企在融资方面已有收缩， 而在房企流动性风险蔓延之后，境内债一级市场更是几乎成为国企央企的天下，Q4 国企央企境内债发行规模占比达到 90%，全年占比同比提升 16pct 至 74

6、%。 迎接到期债务挑战，迎接到期债务挑战，22Q1 压力较大压力较大 房地产境内债到期高峰已经过去，但境外债仍在穿越到期高峰。两者结合来看，2022 年 Q1、Q3 到期偿还规模较高，叠加 Q1 房地产销售或将继续处于磨底阶段以及外币筹措难度相对更大，因此对于房企而言，Q1 将是 2022年资金链压力最大的时刻。 融资结构性破冰，优质房企有望打破融资穹顶融资结构性破冰，优质房企有望打破融资穹顶 2021 年 11-12 月房地产境内债发行规模在中票、公司债带动下触底回升，国企央企以及经营相对稳健的民营房企率先破冰， 并有望继续对未来几个月的发债规模形成支撑。12 月 20 日，央行、银保监会出