1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2024 年 09 月 28 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo 2312.392559.452806.503053.563300.613547.672023/102024/12024/42024/7房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 促进行业止跌回稳，推动构建行业新模式9 月政治局会议地产表态解读2024.09.26

2、五大政策支持地产，呵护市场平稳发展2024.09.24 第 38 周新房成交同比增速回落，供销比回升2024.09.22 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email: 证书:S0850510120001 分析师:张紫睿 Tel:(021)23185652 Email: 证书:S0850522120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email: 联系人:孙飞帆 Tel:(021)23185647 Email: 保障租赁房保障租赁房投资潜力显现投资潜力显现 招商公寓招商公寓深圳蛇口深圳蛇口 REITS，价值，价值分析报告

3、分析报告 Table_Summary 投资要点：投资要点：基金基本特点。基金基本特点。招商公寓此次拟通过其直接全资子公司，即项目公司太子湾和项目公司林下所持有的基础设施项目，通过招商基金发起设立基础设施公募REITs，并申请在深圳证券交易所上市交易。基金收益分配采取现金分红方式，应当将 90%以上的合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。深圳市保租房需求潜力大，南山区聚集优质客户资源。深圳市保租房需求潜力大，南山区聚集优质客户资源。深圳常住人口住房自有率约为 23%，租房比例高达 77%。预计到 2025 年底，常住人口将增至 1860万，对保障性租赁住房的需求将大幅增加。深圳双区驱动吸

4、引人口流入，根据2023 年深圳市南山区统计年鉴，南山区 2022 年常住人口约 181 万人，其中登记户籍人口约 125 万人，常住户籍人口 92.81 万人。南山区内有文化创意、国际教育、服装、物流等行业及前海、后海科技金融互联网行业的高品质支付能力租房者。资产项目优势突出。资产项目优势突出。1）项目地理位臵优越，交通便捷，周边生活配套完善，享有医疗、文化、教育等公共设施配套以及优越的自然环境。2）蛇口自贸区内符蛇口自贸区内符合优惠政策的企业或个人，优惠租金按基准租金的合优惠政策的企业或个人，优惠租金按基准租金的 80%执行；自贸区外的企业执行；自贸区外的企业或个或个人，优惠租金按基准租金

5、的人，优惠租金按基准租金的 90%执行；符合个人申请条件且被认定为深圳执行；符合个人申请条件且被认定为深圳市杰出人才或领军人才的个人，优惠租金按基准租金的市杰出人才或领军人才的个人，优惠租金按基准租金的 60%执行。执行。3）从出租率看，两个项目均已达到较高的出租率，截至 2024 年上半年，太子湾、林下项目租赁住房的出租率分别为 94.66%和 97.24%。4）长期来看，深圳市南山区目前的公共租赁住房供应数量难以满足南山区大批量的轮候人数，入市项目的配租程序一经启动便较快达到满租状态。底层资产有能力长期稳定运营。5）按租赁面积计，项目租户中约 64%为个人租户，约 36%为企业租户。近三年

6、及一期，基础设施项目的收缴率（期内收缴）较高，租户逾期缴纳的情况较少，同时各期末未有应收账款账龄超过 1 年的情况。因此项目在租赁租户类型多样性、现金流稳定性等方面表现良好，发生欠租的风险较低。基金资产折价注入，投资回报高潜力。基金资产折价注入，投资回报高潜力。根据戴德梁行出具的估值报告，基础设施资产总产证建筑面积为 65253.27 平方米，土地使用权面积为 35156.00 平方米，于评估基准日 2024 年 6 月 30 日之市场价值为人民币 124600.00 万元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为 19094.83 元/平方米。本项目的评估机构戴德梁行采用 100%收益法就基础设