【中证鹏元】政策变化下，地方政府债券支持房地产项目融资研究-251210（10页）.pdf

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1、 免责声明是报告的一部分，请务必一起阅读。-1-中证鹏元资信评估股份有限公司中证鹏元资信评估股份有限公司 研究发展部研究发展部 吴志武吴志武 主要内容：主要内容：1、地方政府债券作为地方政府主要的融资渠道，为了实现政策目标，地方政府往往通过地方政府债券来实现对特定房地产项目的融资支持。从地方政府债券支持的房地产项目来看，一般具有由政府主导、公益性突出、政策性强和以发行专项债券为主等特点。2 2、目前，地方政府专项债券支持的房地产项目主要有土地储备项目、棚户区改造项目、保障房项目和厂房等商业地产几类。其中土地储备项目和棚改项目有专门的专项债券管理办法，发行规模较大，是专项债券支持房地产项目融资的

2、主体。3、今年以来房地产政策发生了较大的调整，也影响到土地储备、棚户区改造和保障房等专项债券所支持房地产领域，其中，土地储备项目经历多年的叫停后重启，棚户区改造项目随着城中村大规模改造的到来，也将出现融资规模的大幅上升，保障房在政府收购存量商品房作为保障房的背景下，预计对专项债券的需求也将会上升。政策变化政策变化下下，地方政府地方政府债券债券支支持持房地产项目房地产项目融资研究融资研究 专题报告专题报告 20242024 年年 1 12 2 月月 1010 日日 热点点评-2-免责声明是报告的一部分，请务必一起阅读。一、一、地方政府债券地方政府债券支持支持房地产项目特点房地产项目特点 地方政府

3、是房地产市场重要的参与主体，在土地一级市场政府负责土地征购、收储、供给，在土地二级市场负责房地产市场政策的制定和居民“住有所居”目标的实现，有鉴于此，地方政府一方面从房地产市场获取资源，同时，为实现其政策目标，也向房地产市场投入资源。而地方政府债券作为地方政府主要的融资渠道，地方政府可以通过地方政府债券对特定房地产项目融资的支持来实现其政策目标。从地方政府债券支持的房地产项目来看，一般具有以下几个特点：一是，由政府主导。与商品房由企业主导，受到市场供求关系的影响不同，地方政府债券支持的房地产项目主要由政府所主导，受市场供给关系的影响较小，同时，无论在这些房地产项目的供给上，还是定价上都受到地方

4、政府的监管和影响，供给上，政府制定的土地供给计划、保障房供给计划等是这些房地产项目获得支持和发展的主要依据；定价上，地方政府往往对保障房出租和出售价格进行了明确的政策规定。二是，公益性突出。地方政府虽不能从事商品房的开发和销售，但为了改善城镇居民的住房条件和实现居民“住有所居”的住房保障目标，地方政府要进行棚户区改造，要从事保障房项目的建设，这些项目属于民生领域，不以盈利为目的，具有突出的公益性。三是，政策性较强。商品房的开发会受到房地产调控政策的影响，而政府债券支持的房地产项目除了受到房地产市场调控政策的影响外，还会受到保障性住房政策的深刻影响。比如，我国保障房经历了经济适用房、限价房、廉租

5、房、公租房、保障性租赁住房等一系列的转变，背后反映的是我国保障性住房政策深刻的变迁，因而，政策的变化也自然会映射到政府债券支持的房地产项目上。四是，以发行专项债券为主。从这些获得地方政府债券支持的房地产项目来看，主要是获得专项债券融资支持，虽然这些项目主要是公益性项目，但也能产生一定的收益，因为部分项目可以转化为商品房出售，从而获取较高的回报，进而可以实现项目自求平衡，这符合发行专项债券的要求。二、二、政府专项债券政府专项债券支持房地产项目支持房地产项目融资融资梳理梳理 目前，地方政府专项债券支持的房地产项目主要有以下类型：1、土地储备项目土地储备项目 土地储备是指地方政府依法取得土地，进行前

6、期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备一般包括土地的取得、开发整理、储存和供应等环节，整个过程资金需求规模较大，且投入回收周期较长，因而，地方政府进行土地储备需要投入大量资金。2014 年以前，地方政府进行土地储备资金来源主要是信贷，但 2014年之后，地方政府举债只能通过债券的方式，土地储备项目也开始以地方政府债券作为融资渠道。为了支持地方政府开展土地收储的融资需要，2017 年财政部、原国土资源部联合印发地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）（财预201762 号文），试点发行一类专门的专项债券以支持土地储备，该文对土地储 热点点评-3-免责声明是报告的一部分，请务必一起阅读。备专项债