【东方金诚】房地产政策调控与市场趋势演变：现状分析与未来展望-251208（17页）.pdf

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1、房地产政策调控与市场趋势演变：现状分析与未来展望摘要政策调控与市场趋势演变：自1998年房改以来，我国房地产行业经历了三轮阶段性下行调整，三次企稳回升拐点的形成都与政策调控密切相关，表明我国房地产市场具有较强的政策敏感性。然而，在本轮楼市调整过程中，2022年底的“三支箭”政策和2024年的“442”政策均仅带来市场的脉冲式反弹，未能有效遏制房价和商品房销售下滑趋势，表明房地产市场对政策放松的敏感性有所弱化。本次政策放松未能有效推动楼市回暖的原因：首先，政策推进节奏和效果未及市场预期，随着下行深度不断加大，通过增量政策扭转市场预期的难度加大，悲观情绪逐渐固化。其次，居民加杠杆意愿呈现系统性收缩

2、态势，刺激政策的提振效果进一步下降。最重要的是，2009年和2015-2016年两轮救市过程中，实际房贷利率大幅下降，而本轮楼市调整过程中，实际个人房贷利率不降反升，这是阻碍楼市回暖进程的关键所在。2025年房地产市场表现：今年以来，房地产市场调整深度持续加大。二手房价格自年初短暂小幅收窄后再度走扩，10月70城二手住宅价格环比全线下跌。年内商品房销售面积和销售额总体保持下滑趋势，各月降幅持续走阔。销售端压力持续向投资端传导，投资端呈现加速下滑趋势，10月投资额创2013年以来新低。未来政策空间：供给端方面，严控土地增量和盘活存量土地两项政策，通过遏制无效供给避免库存压力加剧，推动地方政府加快

3、去化节奏，从而改善供需关系。并且，近几年在政策引导和市场倒逼的双重作用下，新项目在得房率、户型设计、建筑质量等方面有显著提升，推动供给端实现质量和数量的双重改善。需求端方面，随着政策空间逐步收窄，放宽限购、降低首付等短期刺激手段边际效应递减，而作为影响购房成本关键变量的房贷利率仍存在较大调整空间。同时，农民工作为保障房的重要需求群体，为收储工作的持续推进提供了充足的政策空间，但未来需要进一步关注区域之间供需矛盾等问题。未来政策方向：二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，这意味着政策逻辑从短期托底转向长效机制构建。一是继续通过利率调整释放刚性需求，同时通过改善就业形势和调整收入分配机制

4、来助力居民提高收入增速、改善收入预期，共同推动市场止跌回稳。二是构建房地产市场发展新模式，一方面响应中央关于“满足居民对好房子的期待”的部署，持续探索“好房子”建设标准；另一方面，应借鉴国际经验，在完善预售资金监管制度，防范“烂尾楼”风险；健全租赁市场法规，推动“租购并举”；探索REITs等金融工具，盘活存量资产等方面加快建立更加成熟的制度保障体系。正文：回顾我国房地产市场发展历程，政策调控始终是驱动行业调整的关键因素。自1998年房改实施以来，房地产市场经历了多轮调整，每一次止跌回升拐点的形成都与政策调整密切相关。但在本轮房地产下行调整中，政策发力却仅带来市场短暂回暖，这与以往市场表现形成显

5、著差异，引发对政策有效性以及市场变化规律的思考。本文将立足地产行业变化规律，通过分析本轮下行期中房地产市场对政策调整敏感性减弱的原因，探究未来政策优化的方向与空间。一、房地产行业调整与政策调控的互动关系（一）政策调控是楼市变化的核心驱动因素自1998年房改以来，我国房地产行业经历了三轮阶段性下行调整，每次止跌回升拐点的形成都与政策调控密切相关。第一次调整（2008.05-2009.02）：2008年，我国房地产市场出现短暂下行调整，叠加全球金融危机蔓延，对经济环境形成较大冲击，我国政府推出“四万亿”经济刺激计划。在信贷扩张的推动下，全国商品房销售面积增速由2008年8月的阶段性低点-35.7%

6、飙升至次年11月的99.63%，房地产市场在历时约10个月的下行调整后，二手房房价于2009年3月转为环比上涨。第二次调整（2011.09-2012.05）：2010-2011年“国十一条”1、“新国十条”、2“9.29新政”3、“新国八条”4等限制性政策密集出台，投机需求得到有效抑制的同时，楼市再次出现阶段性下行调整，二手房价格自2011年9月起连续9个月环比下跌。2012年经济短期波动背景下，“稳增长”政策持续发力，货币政策转向宽松为地产行业注入流动性，推动市场重回上行轨道，2012年6月二手住宅价格环比下跌趋势中止，7月全国商品房销售增速转为同比正增。第三次调整（2014.05-2015