REITs行业商业不动产投资信托基金试点《公告》（征求意见稿）点评：资产范围新增写字楼和酒店期待审核流程优化-251201（4页）.pdf

1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业点评报告 2025 年 12 月 1 日 推荐推荐（维持）（维持）商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）点评点评 周期/REITs 摘要：摘要：首先，商业不动产首先，商业不动产REITs属于公募属于公募REITs范畴，公募范畴，公募REITs市场品类市场品类更加丰富更加丰富。其次，在资产类型方面，商业不动产其次，在资产类型方面，商业不动产REITs与基础设施与基础设施REITs既既互补（写字楼和酒店为新增）又重叠（商业综合体、商业零售也在基础设施互补（写字楼和酒店为新增）又重叠（商业综合体、商业零售也

2、在基础设施REITs发行范围中）发行范围中）。再次，在监管方面，商业不动产再次，在监管方面，商业不动产REITs或由证监会主导，未来或由证监会主导，未来审核流程或优化，不排除在资产功能性和合规性的审核上具有更多灵活性审核流程或优化，不排除在资产功能性和合规性的审核上具有更多灵活性。最最后，后，在影响方面，在影响方面，（1）对于房企而言，从开发向资管转型的路径更加畅通；对于房企而言，从开发向资管转型的路径更加畅通；（2）对于权益市场而言，拥有大量写字楼和酒店资产的企业，持有型物业较多、尚对于权益市场而言，拥有大量写字楼和酒店资产的企业，持有型物业较多、尚未拥有基础设施未拥有基础设施REITs的民

3、企或混合所有制企业，资产储备丰厚、运营能力的民企或混合所有制企业，资产储备丰厚、运营能力强、资管路径已相对清晰的房企，或是三个潜在受益方向；强、资管路径已相对清晰的房企，或是三个潜在受益方向；（3）对对REITs投投资者而言，资产选择更多元，建议资者而言，资产选择更多元，建议重视重视试点初期的投资机会。试点初期的投资机会。事件：事件：2025年年11月月28日，中国证监会发布中国证监会关于推出商业不动日，中国证监会发布中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）（简称公告），现向社会公产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）（简称公告），现向社会公开征求意见开征求意见。首先，

4、商业不动产首先，商业不动产REITs属于公募属于公募REITs范畴，公募范畴，公募REITs市场市场品类品类更更加丰加丰富富。根据公告第一条，“商业不动产投资信托基金，通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金”，“商业不动产投资信托基金”（简称“商业不动产 REITs”）与已经过五年实践探索的“基础设施不动产投资信托基金”（简称“基础设施 REITs”）一样，均属于公募 REITs 范畴，因此，商业不动产 REITs的出现标志着我国公募 REITs 市场从基础

5、设施向商业不动产扩围。其次，在其次，在资产资产类型类型方面，方面，商业不动产商业不动产REITs与基础设施与基础设施REITs既既互补（写字互补（写字楼和酒店为新增）又重叠（商业综合体、商业零售也在基础设施楼和酒店为新增）又重叠（商业综合体、商业零售也在基础设施REITs发行范发行范围中）围中）。（1）互补部分）互补部分：根据公告起草说明，商业不动产 REITs 中的“商业不动产”包括“商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等”，其中写字楼和酒店不在基础设施 REITs 的发行范围中、为此次新增，因此，商业不动产 REITs的出现将进一步推动 C-REITs 市场向全门类发展；（2）重叠部分）重叠

6、部分：如下表 1，目前二者在商业零售、商业综合体领域存在交叉，往后看，若基础设施 REITs进一步扩围1，则二者在酒店、商办（写字楼）领域未来也或存在交叉。行业规模行业规模 公募 REITs（只）77 总市值（亿元）2198.9 行业指数行业指数%1m 6m 12m 绝对表现-0.9-4.5 12.1 相对表现 2.7-22.5 4.8 资料来源：WIND、招商证券 相关报告相关报告 1、全面推动常态化发行，REITs 市场流动性和定价功能或加速优化发改投资 2024 1014 号点评 2024-07-29 2、明确 REITs 权益属性为“指定FVTOCI”创造前提，或利于估值修复证监会点评