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1、研究报告（2025 年第 6 期 总第 56 期）2025 年 11 月 20 日城市更新长效投融资机制的构建与创新城市更新长效投融资机制的构建与创新不动产金融研究中心郭翔宇 刘永元【摘要】【摘要】中国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段，形成以城市更新为核心、“市场+保障”双轨并行的发展新模式，已成为当前关键战略。本文探讨城市更新的战略意义，指出城市更新面临的挑战，并在此基础上分析构建城市更新的系统性金融支持。1随着中国城镇化进程进入“S”形曲线的后半段，房地产市场正经历从增量高速扩张转向存量优化提质的关键转型期。这一进程伴随着深刻的结构性变化：一方面，房价结束长期上涨

2、进入下行周期，部分城市商品房库存高企，供给过剩；另一方面，大量城中村与老旧小区存在基础设施落后、安全隐患突出、居住环境较差等问题，居民对改善居住环境的需求日益迫切。增量开发动力持续减弱与存量改善需求不断扩张，构成了当前市场的核心矛盾。2025 年 7月，中央城市工作会议明确提出“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”，这一战略部署标志着国家顶层设计已为房地产行业发展指明方向。这一转型也深刻反映出传统开发模式难以持续的深层次问题。自 20 世纪末的房改以来，中国房地产市场经历了二十多年的上升周期，在缓解住房短缺的同时，也推动了居民部门普遍将商品住房作为财富积累的重要手段。然而，长

3、期依赖增量开发逐步形成了以“土地财政”为核心的增长方式，引发房价过快上涨、住房供应结构失衡等问题。更为关键的是，商品房过度供应的同时，租赁住房与保障性住房体系发展相对滞后，导致中国住房拥有率较高，住房结构相对单一，与国际主要经济体呈现出显著差异。这种“市场强、保障弱”的不平衡格局，在当前市场下行周期中被进一步放大。在新旧模式转换的关键阶段，房地产发展新模式的核心内涵与战略使命愈发明晰。其首要任务是在增量开发拉动作用趋弱的背景下，以城市更新为主要抓手，有效盘活利用效率低下的巨量存量资2产，并借此构建“市场保障”双轨并行的住房供应体系。相应的政策框架也在不断深化与调整，城中村、老旧小区、危旧房为对

4、象的改造工作，被全面纳入“城市更新”这一更广阔的行动框架，肩负起改善人居环境和拉动有效投资的双重使命。与此同时，保障性住房建设也突破了以往以新建为主的单一模式，转向新建、改造、收购、盘活存量房地等多渠道筹集。这一转变，不仅是消化过量商品房库存、优化市场供给的现实需要，更是将解决民生问题与稳定经济增长有机结合的创新举措。然而，从顶层战略到具体落地，城市更新的关键瓶颈在于投融资体系。这类项目通常投资规模大、回报周期长、现金流回报率低，具有很强的准公共属性。其成功推进，亟须构建一个长期、稳定、低成本的投融资体系。这意味着必须彻底摆脱传统房地产开发依赖的“高杠杆、高负债、高周转”模式，重塑政府、市场与

5、金融机构之间的协同关系，创新覆盖规划、建设、运营全生命周期的金融工具，并配套以系统性的土地、财税和监管政策，从而为房地产发展新模式奠定坚实的金融基础。一、城市更新的战略意义一、城市更新的战略意义构建以城市更新为路径、以“市场+保障”为原则的房地产发展新模式，不仅是应对当前市场调整的短期策略，更是破解深层次结构性矛盾、实现长远发展的根本路径。城市更新具有多重战略价值，是实现中央城市工作会议重要任务的关键方式，具体体现在以下三个维度。3（一）居有所安：建设宜居、韧性与绿色低碳城市城市更新的首要意义，在于通过存量空间的优化再造，系统性地提升人民群众的获得感、幸福感与安全感。这直接呼应了中央关于建设宜

6、居、韧性、绿色低碳城市的要求。在“宜居”层面，核心是破解居住结构性难题。我国住房体系过度依赖单一商品房市场，在深圳等超大城市，大量新青年、新市民租住在“城中村”或“老旧小区”中，不仅居住品质低下，也存在安全隐患。城市更新通过综合整治与有机更新，推动发展模式转型。在空间层面，推进城中村、老旧小区改造，将存在安全隐患、配套缺失的城市“洼地”转型为安全的现代社区。在制度层面，通过将更新改造后的房源或收购的存量房转化为保障性租赁住房，扩大保障性住房供给，精准满足新市民的租房居住需求。在“韧性”与“绿色低碳”层面，城市更新是补齐城市短板、推动可持续发展的综合性工程。它结合城市基础设施生命线安全工程，推进