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房地产行业复盘：风起云涌二十余载房地产周期复盘与展望-220818（42页）.pdf

上传人：报*** 编号：93560 2022-08-19 PDF PDF 42页 2.25MB 76张图表

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十年期间板块指数跑输沪深300指数，但从政策宽松拐点到收紧拐点之间存在显著的超额收益，且每一轮宽松周期内在销售同比底部附近均存在一定回调或盘整，随着销售上行，超额收益持续发生。这十年期间以碧桂园为代表的高周转模式席卷全国，一大批房企凭借项目资金快速回正实现规模和业绩的成倍扩张，也为投资者带来了超额收益。长效机制三年：聚焦稳房价。长效机制三年：聚焦稳房价。

报告速读

本文主要内容为房地产行业复盘与展望。文章首先回顾了1998年至2007年房改后十年房地产行业的发展历程，指出这一时期受益于城镇化与人口红利，需求井喷推动房价快速上涨，但板块价值逐渐被发掘，龙头个股如万科、中海、华润等获得远超市场平均的回报。接着分析了2008年至2018年金融危机后十年房地产行业政策周期带来的启示，指出政策周期催生房地产市场运行指标的三年小周期，房价涨幅较小前提下，经济增速下行是房地产宽松的领先指标。然后文章讨论了近几年房地产行业短期的变化，即长效机制之变，指出长效机制下，个股收益主要来自后端结利增长，房地产估值承压，市场对板块的关注度降低。最后，文章对房地产行业的中长期发展趋势进行了思考，认为我国房地产具有鲜明的独特性，刚需向改善演进，集中度必将提升，城镇化进程放缓，高能级城市需求更有支撑，稳杠杆背景下，居民新增贷款仍能保持合理增速。