2025H1物业管理行业板块财报综述：物管行业增速放缓优质物企提质增效-250903（21页）.pdf

1、 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2025 年 09 月 03 日 物管行业增速放缓，优质物企提质增效 看好 2025H1 物业管理板块财报综述 -证券分析师 袁豪 A0230520120001 陈鹏 A0230521110002 联系人 陈鹏(8621)23297818 本期投资提示：25H1 营收和业绩小幅增长、双双放缓，物企表现分化加剧。25H1，物业管理板块整体主营业务收入同比+4.8%，较上年同期-2.3pct，较 24 年全年-0.4pct。其中，一线物企营业收入同比+7.1%，较上年同期-1.3pct；二线物管公司营业收入同比+0.6%，较上年同期-1.9p

2、ct。25H1，物业管理板块整体归母净利润同比+1.1%，较上年同期+12.9pct，较24 年全年-11pct。其中，一线物管公司归母净利润同比-1.2%，较上年同期+3.7pct；二线物管公司归母净利润同比+7.7%，较上年同期+36.2pct。25H1，主流物业管理公司营收、业绩增速放缓源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。25H1 毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等。25H1，

3、物业管理板块整体毛利率为 19.3%，同比-1.0pct。其中，一线物企毛利率 18.7%，同比-0.5pct；二线物企毛利率 20.5%，同比-1.9pct。25H1，物业管理板块整体净利率 7.1%，同比-0.3pct。其中，一线物企净利率 7.8%，同比-0.7pct；二线物企净利率 5.6%，同比+0.4pct。25H1，物业管理板块整体三费率为 7.2%，同比-1.3pct。其中，一线物企三费率为 6.0%，同比-0.3pct；二线物企三费率为 7.6%，同比-1.5pct。25H1，物业管理板块应收款余额均值达 44 亿元，同比+0.3%；应收账款减值均值 9.7 亿元，同比+24

4、%，对应应收账款减值占比应收账款达 28%，同比+7pct，其中一线物企 10%、同比+2pct，二线物企 43%、同比+11pct；商誉减值及无形资产摊销比例平均值为 3.7%，同比+2pct。25H1，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、成本占比上升等，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下行；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比高位。25H1 基础/非业主/业主增值分别占 75%/9%/9%、合同/在管比 1.3 倍。25H1，7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比 75%、9%、9%，

5、收入分别同比+8%、-6%、-9%。综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。从经营数据来看，25H1，13 家主流物企在管面积平均同比+5%，较上年同期-6pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+4%、+5%。合同面积平均同比-0.3%，较上年同期-5pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+1%、-1%。25H1 末，13 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为 1.27 倍，较 24 年末-0.03 倍。其中，一线、二线物企分别为1.31、1.25 倍，较 24 年末均-0.03 倍。25H1 行业资产负债

6、率、周转率、净利率均降，导致物管板块 ROE 下降。25H1，物业管理板块整体 ROE 为 4.6%，同比-0.5pct。其中，一线物企 ROE 为 8.0%，同比-0.2pct；二线物企 ROE 为 3.7%，同比-0.6pct。25H1，板块整体资产负债率为 43.7%，同比-3.7pct；板块整体资产周转率为 0.36 次，同比-0.02 次；板块整体净利率为 7.1%，同比-0.3pct。综合来看，25H1，物业管理板块负债率、周转率、净利率均下降，综合导致板块 ROE 下降，其中一线物企仍好于二线物企。投资分析意见：物管行业增速放缓，优质物企提质增效，维持“看好”评级。我们认为，我国